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Spekulationsgewinn Immobilienverkauf – positives BFH-Urteil für Eigentümer

Über einen möglichen Spekulationsgewinn beim Immobilienverkauf gibt es häufig Streit zwischen Steuerzahlern und Finanzamt. Ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) entlastet Eigentümer, die ihre zuletzt selbst genutzte Wohnung vor Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist verkaufen.
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In puncto Spekulationsgewinn beim Immobilienverkauf, soweit ein Haus oder eine Wohnung zum Privatvermögen des Steuerzahlers gehört, gibt es scheinbar eindeutige gesetzliche Vorgaben. Diese lauten: Bei vermieteten Immobilien im Privatvermögen gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Dies bedeutet: Sofern zwischen Erwerb und Veräußerung weniger als 10 Jahre vergangen sind, muss die Differenz zwischen Erwerbskosten und Verkaufserlös versteuern werden.

Anders die Rechtslage bei selbst genutztem Wohneigentum. Denn hier gilt die 10-jährige Spekulationsfrist nicht. Ein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn beim Immobilienverkauf fällt somit nicht an. Grundsätzlich sind zwei unterschiedliche Fälle beim Verkauf einer selbst genutzten Immobilie denkbar.

Kein Spekulationsgewinn beim Immobilienverkauf nach ununterbrochener Selbstnutzung

Die Rechtslage scheint eindeutig. Sofern eine Wohnung oder ein Haus zwischen Erwerb und Verkauf ununterbrochen selbst genutzt wird, ist ein möglicher Spekulationsgewinn steuerfrei. Dies gilt übrigens unabhängig von der Haltedauer. Heißt: Zwischen dem Erwerb einer selbst genutzten Immobilie und dem späteren Verkauf mit Gewinn können nur wenige Jahre, sogar nur einige Monate vergehen – dennoch liegt kein Spekulationsgewinn beim Immobilienverkauf vor. Entsprechend ginge der Fiskus leer aus.

Dazu ein Beispiel: Jemand kauft – im Januar 2020 – eine unvermietete Wohnung. Wenige Wochen später ziehen er und seine Familie in die Wohnung ein. Ein paar Monate danach, sagen wir im August 2020, wird die Wohnung zu einem um mehr als 30 Prozent höheren Preis verkauft. In puncto Spekulationsgewinn bedeutet dies: Da die Wohnung ohne Unterbrechung selbst genutzt wurde und an keinem einzigen Tag vermietet war, kann der Eigentümer den Gewinn beim Immobilienverkauf unversteuert einstreichen.

Etwas schwieriger unter steuerlichen Gesichtspunkten wird die ganze Sache, sofern eine Immobilie während der 10-jährigen Spekulationsfrist teils vermietet und und teils selbst genutzt wird. Wie schaut die Rechtslage hier aus?

Spekulationsgewinn beim Immobilienverkauf nach teilweiser Vermietung und Selbstnutzung

Hier ist folgender Fall denkbar: Jemand hat seinerzeit eine vermietete Wohnung gekauft. Nach ein paar Jahren macht er Eigenbedarf geltend. Er zieht also – ob nun allein oder mit seiner Familie – in die Wohnung ein. Einige Zeit später verkauft er die Immobilie wieder zu einem höheren Preis als dem früheren Kaufpreis. Wie schaut´s da mit dem Spekulationsgewinn nach dem Immobilienverkauf aus?

Es gilt: Ein Veräußerungsgewinn ist unter der Voraussetzung steuerfrei, dass die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde. Offenbar, so scheint es jedenfalls, gibt bei der Interpretation dieser Vorgabe die eine oder andere Schwierigkeit. In seinem Schreiben vom 15. Oktober 2000 deutete das Bundesfinanzministerium (BMF) die rechtliche Vorgabe wie folgt:

Steuerfrei ist danach ein Spekulationsgewinn beim Immobilienverkauf, falls die Selbstnutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden Vorjahren ununterbrochen stattgefunden hat. Laut BMF-Schreiben muss die Selbstnutzung nur im mittleren Jahr an 365 Tagen gewesen sein. In den beiden anderen Jahren, also im ersten und im Jahr der Veräußerung jeweils an weniger Tagen.

Wichtig: Laut BMF reicht die Selbstnutzung im ersten Jahr nur an einem einzigen Tag, also an Silvester. Im letzten Jahr, also dem Jahr des Immobilienverkaufs, muss jedoch eine ununterbrochene Selbstnutzung bis zur Veräußerung stattgefunden haben. Daraus folgt: Laut BMF-Schreiben ist es steuerschädlich, wenn die Wohnung kurz vor dem Verkauf – da reichen offenbar nur einige wenige Tage – vermietet war. In dem Falle läge dem BMF-Schreiben zufolge ein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn beim Immobilienverkauf vor.

Positives BFH-Urteil zum Spekulationsgewinn beim Immobilienverkauf

Dieser Rechtsauffassung hat jetzt der Bundesfinanzhof (BFH) unter dem Aktenzeichen IX R 10/19 widersprochen. Das Urteil stammt vom 3. September 2019. Kernaussage des Urteils der höchsten deutschen Steuerrichter: Es liegt kein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn vor, falls die Immobilie kurz vor dem Verkauf nicht selbst genutzt, sondern vermietet war.

Beispiel: Jemand hat im Jahr 2015 eine Wohnung gekauft. Zu diesem Zeitpunkt war die Immobilie vermietet. Der Käufer meldet einige Zeit später Eigenbedarf an und zieht mit seiner Familie im Dezember 2015 in die Wohnung ein. Anfang Februar 2017 zieht er aus und die Wohnung wird wieder vermietet. Wenige Monate später verkauft der Eigentümer die Wohnung. Laut BMF-Schreiben hätte der Verkäufer den Spekulationsgewinn beim Immobilienverkauf versteuern müssen. Der BFH widersprach im genannten Urteil. Mit der Begründung, dass die Selbstnutzung einer Immobilie während eines zusammenhängenden Zeitraums stattfinden muss. Und dieser Zeitraum soll sich über drei Kalenderjahre erstrecken. Dabei muss die Selbstnutzung im mittleren dieser drei Kalenderjahre ununterbrochen sein. Daraus folgt, dass die Immobilie nur am letzten Tag des 2. Jahres vor dem Verkauf, somit an Silvester, selbst genutzt sein muss. Und im Jahr des Verkaufs nur am 1. Tag, somit am Neujahrstag.

Würde also die Wohnung ein paar Monate nach dem 1. Januar eines Jahres verkauft und bis dahin vermietet, läge laut BFH-Urteil kein steuerpflichtiger Spekulationsgewinn beim Immobilienverkauf vor. Dies bedeutet: Eine 10-jährige Spekulationsfrist laut § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) gibt es offenbar in diesem Fall nicht.

Fazit

Mit seinem Urteil hat der Bundesfinanzhof die steuerlichen Zügel beim Immobilienverkauf gelockert. Insbesondere Wohnungseigentümer haben nun größere Freiheiten, um den Spekulationsgewinn beim Immobilienverkauf nicht zu versteuern.

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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