Muskelhypothek – Günstiger Hausbau durch Eigenleistungen

Laut einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) sind Baukosten in Deutschland in den letzten Jahren exponentiell gestiegen. Höchste Zeit also, über Eigenleistungen beim Hausbau nachzudenken.

Der Preisanstieg wird besonders deutlich bei Baugrundstücken in Ballungsräumen und Großstädten, die 2011 im Mittel 76.000 Euro gekostet haben und nun bereits mehr als 250.000 Euro kosten. Besonders private Bauherren, die ein Einfamilienhaus oder ein kleineres Mehrfamilienhaus planen, denken deshalb zur Reduzierung der Baukosten immer häufiger mit einer sogenannten Muskelhypothek.


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Was ist eine Muskelhypothek?

Der Begriff Muskelhypothek bezeichnet alle handwerklichen Eigenleistungen, die beim Hausbau selbst ausgeführt werden. Neben Arbeiten, die der Bauherr ausführt, umfasst dies auch Hilfe von Verwandten und Freunden. Eine Muskelhypothek reduziert dadurch nicht nur die Baukosten, sondern wird von Banken als Teil des Eigenkapitals bewertet und ermöglicht dadurch geringere Zinsen.

Voraussetzungen für Eigenleistungen beim Hausbau

Viele Eigenleistungen lassen sich auch von ungeübten Handwerkern in Zeiten von Lehrvideos auf YouTube und Co. in guter Qualität erbringen. Neben der nötigen Vorbereitung lassen sich die oft schweißtreibenden Arbeiten auch durch professionelles Werkzeug deutlich erleichtern. Außerdem sollten Hobbyhandwerker nicht auf hochwertige Arbeitskleidung verzichten. Besonders wichtig sind Sicherheitsschuhe, die auch bei deutschen Markenherstellern günstig erhältlich sind und bei einem Unfall schwere Verletzungen und Spätfolgen vermeiden können. Erfahrene Handwerker nutzen beim Hausbau in der Regel Sicherheitsschuhe der Klasse S3, die bereits für etwa 20 Euro erhältlich sind.

Arbeiten für ungeübte Handwerker

  • Tapezier- und Malerarbeiten sind sehr arbeitsintensiv. Das Sparpotenzial durch Eigenleistung liegt deshalb bei bis zu 80 Prozent. Dies entspricht bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus bis zu 5.000 Euro.
  • Der Trockenbau gehört ebenfalls zu den arbeitsintensiven, aber einfach zu erlernenden Arbeiten beim Hausbau. Das Verlegen, Verspachten und Abschleifen von Rigips-Platten in Eigenarbeit bietet deshalb ein Einsparpotenzial von bis zu 70 Prozent.
  • Das Verlegen von Böden (Fließen und Laminat) durch einen Handwerker kostet pro Quadratmeter etwa 30 Euro. In Eigenarbeit lassen sich bei einem 100 Quadratmeter großen Haus somit etwa 000 Euro sparen.

Arbeiten für erfahrene Hobbyhandwerker

  • Der Rohbau beansprucht in der Regel etwa 50 Prozent der Baukosten. Davon entfallen lediglich 40 Prozent auf das Material, 60 Prozent hingegen auf den Lohn der Handwerker. Geübte Hobbyhandwerker können durch Eigenleistungen hier also besonders viel sparen.
  • Treppen, Türen und Fenster sind vor allem materialintensiv. Der Lohnanteil liegt zwischen zehn und 30 Prozent. Die Übernahme dieser Arbeiten in Eigenleistung lohnt sich deshalb fast ausschließlich, wenn bereits Erfahrung in diesem Bereich vorhanden ist.
  • Verputzen gehört mit einem Lohnanteil von 70 bis 80 Prozent zu den arbeitsintensivsten Aufgaben beim Hausbau. Das Sparpotenzial durch Eigenleistungen ist deshalb entsprechend hoch und sollte besonders von erfahrenen Handwerkern berücksichtigt werden.

Arbeiten für Heimwerkerprofis

Elektroinstallation und Sanitärarbeiten sind arbeitsintensiv und damit teuer, sollten aber nur in Ausnahmefällen von wirklichen Heimwerkerprofis mit einer entsprechenden Ausbildung in Eigenarbeit durchgeführt werden. Unsachgemäße Arbeiten können in diesem Bereich ansonsten nicht nur zu optisch wenig ansprechende Ergebnisse führen, sondern auch die Gesundheit und sogar das Leben des Hobbyhandwerkers und der späteren Bewohner gefährden.

Einsparpotenzial durch Eigenleistungen beim Hausbau

Insgesamt können durch Eigenleistungen laut dem Verband Privater Bauherren e. V. bis zu 19.000 Euro gespart werden. Der Bauherren-Schutzbund e. V. (BSB) geht hingegen von bis zu zehn Prozent der gesamten Baukosten aus. Gesetzlich festgehalten wird die Bewertung von Eigenleistungen im Baugesetzbuch.

„Der Wert der Selbsthilfe ist mit dem Betrag als Eigenleistung anzuerkennen, der gegenüber den üblichen Kosten der Unternehmerleistung erspart wird (§ 36 Absatz 3 II WoBauGe).“

Banken erkennen bei der Kreditvergabe in der Regel bis zu 15 Prozent der Bausumme als Eigenleistung an. Bei der Postbank können bis zu 20.000 Euro als Eigenkapital geltend gemacht werden. Nötig ist dafür lediglich die Bewertung der Arbeiten durch einen Fachmann. Das Einsparpotenzial ergibt sich nicht nur in den unmittelbar eingespartem Handwerkerlohn, sondern auch in der Zinshöhe, die durch den höheren Eigenkapitalanteil bei der Kreditvergabe reduziert wird.

Risiken einer Muskelhypothek

Trotz der finanziellen Vorteile sollten Bauherren auch die möglichen Risiken von Eigenarbeiten bei der Entscheidung für oder gegen eine Muskelhypothek berücksichtigen, die im schlimmsten Fall statt einer Ersparnis sogar zu Mehrkosten führen können.

  • Unzureichende Qualitätsansprüche können die Vergabe günstiger KfW-Darlehen verhindern, sobald technische oder energetische Mindeststandards nicht eingehalten werden.
  • Ungeeignete Materialien machen sich oft nicht unmittelbar bemerkbar, können aber mittel- und langfristig Mängel verursachen, die kostspielige Nacharbeiten unumgänglich machen.
  • Eine Selbstüberschätzung der eigenen Expertise führt bei Eigenleistungen oft zu Verzögerungen oder mangelhaft ausführten Arbeiten, die Mehrkosten ergeben können und die Fertigstellung des Bauprojekts verzögern. Im Extramfall kann dies eine Nachfinanzierung erforderlich machen.
  • Keine Garantie oder Gewährleistung, Mängel durch falsches Material oder falsch ausgeführte Arbeiten müssen deshalb aus eigenen Mitteln beseitigt werden.
  • Der Wegfall von Firmenrabatten beim Einkauf führt oft zu höheren Materialkosten, die den eingesparten Handwerkerlohn bei materialintensiven Arbeiten übersteigen können.

Rentierten sich Eigenleistungen beim Hausbau?

Ob sich Eigenleistungen beim Hausbau finanziell rechnen, kann pauschal nicht beantwortet werden. Verschiedene Faktoren wie das handwerkliche Geschick der Bauherren und ihrer Helfer sowie die verfügbare Zeit sind Faktoren, die die der Planung einer Muskelhypothek maßgeblich beeinflussen. Eine Alternative kann stattdessen auch ein Ausbauhaus darstellen, bei dem die wichtigsten Bauabschnitte professionell durchgeführt werden und der Bauherr „nur“ noch kosmetische Arbeiten in Eigenregie durchführen muss.


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