Ferienhaus: So kaufen Sie Ihre Finca auf Mallorca

Ferienhaus: So kaufen Sie Ihre Finca auf Mallorca

Viele Menschen in Deutschland träumen von einem Altersruhesitz auf Mallorca. Grundsätzlich hat der Kauf einer Ferienwohnung oder einer Finca in Spanien einige rechtliche Besonderheiten. Die Wichtigsten zum Kauf eines Ferienhauses im Überblick.

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Die Insel Mallorca wird, ein wenig spöttisch, manchmal als das 17. Bundesland der Bundesrepublik Deutschland bezeichnet. Rechtlich gesehen ist dies völliger Unsinn. Doch gefühlt ist das gar nicht so falsch. Tatsache ist: Jahr für Jahr verbringen mehr als 4 Millionen Menschen aus Deutschland ihren Urlaub auf der Insel Mallorca. Bei Meer, Sonne, Sand und Sangria träumen nicht wenige Urlauber von der eigenen Ferienwohnung auf Mallorca. Die muss ja nicht unbedingt direkt neben dem Ballermann liegen. So unrealistisch sind diese Träume nicht. Geschätzte mehr als 100.000 Rentner aus Deutschland haben ihren Altersruhesitz auf Mallorca. Und genießen dort das milde Klima, das ihrem Wohlbefinden sehr zuträglich ist.

Der Kauf einer Wohnung oder gar einer Finca auf der Insel Mallorca sollte gut vorbereitet sein. Sind doch die rechtlichen Vorgaben für den Immobilienerwerb in Spanien anders als beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Deutschland. Einen ausführlichen Ratgeber zum Finca-Kauf auf Mallorca gibt es vom Expertenteam des Internetportals Immolist Mallorca.

Weshalb der Immobilienkauf auf Mallorca ohne N.I.E. garantiert nie funktioniert

Die Abkürzung N.I.E. bedeutet „Número de Identificación de Extranjero“. Dahinter verbirgt sich die spanische Steuernummer für Ausländer. Sobald allgemein in Spanien, somit auch auf Mallorca, größerE Geschäfte getätigt werden und dabei Geld fließt, ist eine N.I.E. nötig. Somit also auch schon ganz früh beim Immobilienerwerb auf Mallorca. Denn, darauf weisen die Immobilien-Experten vom Infoportal Immolist Mallorca hin, bereits beim Optionsvertrag für eine Finca wird vom Käufer eine Anzahlung verlangt.

Wo können deutsche Staatsbürger die spanische Steuernummer N.I.E. beantragen?

Die spanische Steuernummer für Ausländer N.I.E. kann beantragt werden bei örtlichen Polizeidienststellen sowie bei den spanischen Konsulaten in Deutschland. Vor Ort erhalten Ausländer die N.I.E. normalerweise bereits am gleichen Tag. Bei Beantragung der N.I.E. über ein spanisches Konsulat müssen rund drei Wochen Bearbeitungszeit kalkuliert werden. Nötig sind das Formblatt EX-15 sowie die Kopie eines Personalausweises. Das Ganze kostet rund 15 Euro, was sehr erträglich scheint.

Weshalb für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca ein spanisches Bankkonto nötig ist

Anders als in Deutschland wird in Spanien der Kaufpreis einer Wohnung oder einer Finca auf Mallorca üblicherweise per Bankscheck einer spanischen Bank während des Notartermins bezahlt. Der Käufer aus Deutschland benötigt also eine spanische Kontoverbindung, eine sogenannte Cuenta bancaria. Doch auch später, also nach dem Kauf einer Immobilie auf Mallorca, ist das Konto bei einer spanischen Bank nötig. Von ihm abgebucht werden nämlich die laufenden Kosten der Wohnung oder der Finca – beispielsweise für Strom, Wasser und auch das Hausgeld (Communidad).

Weshalb ein Rechtsanwalt für spanisches Immobilienrecht so wichtig ist

Falls Sie am Kauf einer Wohnung oder einer Finca auf Mallorca interessiert sind, sollten Sie wissen: Auch ein guter Immobilienmakler auf Mallorca kann Sie beraten. Indem er etwa vorab die Unterlagen prüft und Ihnen beim Options- sowie auch beim Kaufvertrag behilflich ist. Beachten Sie: In Spanien, demnach auch auf Mallorca, ist es üblich, das die Dienste des Immobilienmaklers allein der Verkäufer einer Immobilie bezahlt. Damit Sie auf Nummer sicher gehen können, dass nach menschlichem Ermessen nichts schiefgeht, folgender Tipp:

Beauftragen Sie selbst einen – möglichst deutschsprachigen – Anwalt auf Mallorca, einen sogenannten „Abogado“. Vorteil ist, dass dieser ausschließlich die Interessen seines Mandanten, also Ihre Interessen, vertritt. Überdies haftet er selbstverständlich für Beratungsfehler. Üblicherweise zahlen Sie dafür 1 Prozent vom notariellen Kaufpreis der Immobilie. Durch geschicktes Verhandeln lassen sich die Kosten jedoch ein wenig drücken.

So hoch sind die Nebenkosten beim Kauf einer Wohnung oder Finca auf Mallorca

Auch beim Erwerb einer Wohnung oder Finca auf Mallorca muss der Käufer die Nebenkosten einkalkulieren. Die betragen rund 10 Prozent vom Kaufpreis. Wie in Deutschland entfällt davon der größte Teil auf die Grunderwerbssteuer.

Wichtig: Falls der Verkäufer einer Immobilie auf Mallorca eine juristische Person ist, fällt außerdem Mehrwertsteuer an, die IVA also. In der Regel ist dies der Fall beim Ersterwerb, also beim Kauf einer Neubau-Immobilie. Die Höhe der Mehrwertsteuer hängt ab von der Nutzungsart der Immobilie. Beim Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses zahlt der Käufer am wenigsten IVA, beim Erwerb einer Garage am meisten.

Wer finanziert den Kauf einer Wohnung oder einer Finca auf Mallorca?

Selbstverständlich kann der Kauf einer Wohnung oder einer Finca auf Mallorca über eine spanische Bank finanziert werden. Doch zwei Dinge sollte man beachten: Erfahrungsgemäß ist dort der Hypothekenzins um einiges höher als bei der Finanzierung über eine deutsche Bank. Zudem vergeben spanische Banken in der Regel Hypothekendarlehen mit variabler Verzinsung. Dies bedeutet: Der Zinssatz kann entsprechend den Marktgegebenheiten laufend geändert werden. Es besteht also durchaus die Gefahr, dass der Bauzins ein ums andere Mal erhöht wird.

Tipp: Erfahrungsgemäß winken regionale Genossenschaftsbanken und Sparkassen in Deutschland bei der Finanzierung einer Immobilie auf Mallorca ab. Überregionale Geldinstitute mit Partnern auf der Insel Mallorca oder sogar Filialen dort haben da weniger Probleme. Wie beim Immobilienerwerb und bei der Immobilienfinanzierung in Deutschland muss der Käufer zahlreiche Unterlagen vorlegen. Das Wichtigste: Die Finanzierung sollte grundsätzlich VOR dem Kauf einer Wohnung oder einer Finca auf Mallorca geklärt sein.

Was man beim Kauf einer Immobilie auf Mallorca sonst noch beachten sollte

Die Experten vom Immobilienportal Immolist Mallorca geben weitere wichtige Tipps, die der Käufer einer Wohnung oder einer Finca auf Mallorca unbedingt beachten sollte. Die Details:

Kaufvertrag. Der Erwerber einer Mallorca-Immobilie sollte sich vom Verkäufer den Kaufvertrag und auch den Eintragungsvermerk des Grundbuchamts vorlegen lassen.

Grundsteuer. Diese Abgabe wird in Spanien abgekürzt durch IBI. Die Höhe der Grundsteuer wird auf Basis des Katasterwerts einer Immobilie berechnet und ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Selbstverständlich auch auf der Insel Mallorca. Tipp: Der Käufer sollte sich vom Verkäufer die früheren IBI-Zahlungsbelege zeigen lassen. Grund dafür ist, dass der Käufer für etwaige Steuerschulden des Voreigentümers haftet.

Residencia. Wer in einem Kalenderjahr mehr als 183 Tage in Spanien lebt, wird Resident. Er erhält somit eine sogenannte Residencia. Damit sind einige Vorteile verbunden. Gegebenenfalls aber auch Nachteile. Denn der Resident ist in Spanien unbeschränkt steuerpflichtig. Er wird also mit seinem weltweiten Einkommen in Spanien zur Einkommensteuer veranlagt. Ob dies günstiger oder besser ist als eine Steuerveranlagung in Deutschland, müsste ein versierter Steuerberater wissen.

Mit Material von finblog.de

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

 

 

 

 

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