Mietminderung: Wann ist eine Kürzung der Miete erlaubt?

Die Gründe für eine Mietminderung sind vielfältig. Und die Durchsetzung einer Mietkürzung ist komplex – Zeit für einen Überblick.

Mieter haben die Möglichkeit, einen Antrag auf Mietminderung zu stellen, wenn triftige Mietminderungsgründe vorliegen. Etwa sobald die Wohnung zu klein ist, was sich  nach einer Wohnflächenberechnung heraus gestallt hat. Eine Mietminderung ist im Grunde genommen so lange durchsetzbar, bis der Vermieter den Mangel beseitigt hat. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist grundsätzlich geregelt, dass eine Mietminderung möglich ist, sofern der „vertragsgemäße Gebrauch“ nicht vollumfänglich möglich ist. Bevor ein Mieter die Mietminderung beantragt, sollte er sich ausführlich mit den möglichen Mietminderungsgründen und dem Mietrecht allgemein auseinandersetzen.

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Welcher Mangel berechtigt eine Mietminderung?

Selbstverständlich kann man als Mieter nicht einfach so weniger Miete zahlen. Stattdessen ist ein korrektes Vorgehen notwendig, um eine Mietminderung zu erwirken. Zunächst muss der Vermieter über den vermeintlichen Mietmangel informiert werden. Es gibt mehrere triftige Mietminderungsgründe.

Schimmel in der Wohnung

Taucht Schimmel in der Wohnung auf, ist es wichtig, diesen und seine Ursache so schnell wie möglich zu beseitigen. Das muss sein, um Schäden an Gesundheit und Gebäude zu verhindern. Manchmal, aber nicht immer, sind entweder Bauschäden oder nicht ausreichendes Lüften die Ursache für Schimmel. Schimmel entsteht meistens in Raumecken, unterhalb von Fensterbänken oder an Fensteranschlüssen. Schimmel kann man durch ausreichendes Lüften und Heizen vorbeugen. Da Schimmel gesundheitsschädlich ist, kann er ein Mietminderungsgrund sein. Die Höhe der Mietminderung bei Schimmel in der Wohnung kann bis zu 25 Prozent betragen und bei Schimmelbefall gepaart mit ständiger Durchfeuchtung der Wohnung sogar bis zu 80 Prozent.

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Heizungsausfall

Ein Antrag auf Mietminderung kann unter Umständen bei einem Heizungsausfall geltend gemacht werden. Relevant sind entweder ein kompletter Heizungsausfall oder das Nicht-Erreichen einer festgelegten Mindest-Raumtemperatur. Der Grund: Eine defekte Heizung schafft einen vertragsgemäßen Mangel in der Wohnung. Das bedingt laut Gesetz eine Mietminderung wegen Heizungsausfall. Tipp: Mieter sollten in diesem Fall ihren Mietvertrag und dort vor allem die angegebenen Heizperioden prüfen.

Baulärm / Modernisierungsarbeiten

Eine Mietminderung wegen Baulärms ist grundsätzlich, aber nicht immer möglich – obwohl Baulärm definitiv sehr belastend ist. Die Mietminderung wegen Baulärms ist zum Beispiel in Fällen begründet, in denen die vertragsgemäße Tauglichkeit der Wohnung durch die Geräuschbelästigung nicht mehr vorhanden ist. Wichtige Punkte sind etwa, dass die Fenster wegen der Lautstärke nicht mehr geöffnet werden können oder dass der Baulärm auch am Wochenende vorhanden ist.

Undichte Fenster

Mietminderungsgründe können durchaus auch undichte Fenster sein. Mieter können die Miete ggf. kürzen, sobald sie den Mangel bemerkt und beim Vermieter angezeigt haben. Die Miete kann in diesem Fall nur gemindert werden, wenn entweder der Mangel an den Fenstern sich im Laufe der Mietperiode einstellt oder die mangelhaften Fenster bei der Besichtigung vertuscht worden sind.

Haustür lässt sich nicht abschließen

Eine Haustür, die sich nicht abschließen lässt, lässt das Risiko für Einbrüche drastisch steigen. Das ist ein Mietmangel, der eine Mietminderung begründen kann. Wichtig ist eine sehr klare Begründung des Mieters, zum Beispiel die Schilderung der negativen Auswirkungen/Gefahren.

Mietminderung bei Wasserschaden

Wasserschäden in Wohnung und/oder Keller sind hochgradig unangenehm und verursachen viele Folgeschäden. Vor einer möglichen Mietkürzung müssen Mieter sich fragen, ob sie diese wegen der direkten Wassereinwirkung oder wegen eines Folgemangels (Schimmel, Wasserflecken, Lösen von Teppich und Tapete) geltend machen wollen. In jedem Fall beeinträchtigen Wasserschäden die Wohn- und Lebensqualität.

Wie muss ich meinen Vermieter über die Mietminderung informieren?

Um eine Mietminderung mit Aussicht auf Erfolg fordern zu können, ist das Wichtigste die schnelle Handlung. Das heißt, der Mieter muss sofort nach Entdecken des Mangels den Vermieter informieren. Außerdem ist ausschlaggebend, dass der Mieter nicht der Verursacher des Mietmangels ist und dass dieser beim Abschließen des Mietvertrages noch nicht bekannt war. Auch ist eine Mietminderung nicht rückwirkend möglich.

Mieter müssen die Mängelanzeige nicht zwingend schriftlich durchführen – aber dies ist aus Beweisgründen zu empfehlen. In der Schriftform kann der Mangel konkret und nachvollziehbar geschildert werden.

Mietminderungstabelle: So stark kann die Miete reduziert werden

Die Höhe einer Mietminderung kann mithilfe einer Mietminderungstabelle bestimmt werden. In einer solchen werden Gerichtsurteile aus dem Mietrecht gesammelt, deren Inhalt die mögliche Minderung der Bruttomiete bei einem Mietmangel sein kann. So bieten diese Tabellen Orientierungswerte, in welche Richtung jeweilige Einzelfälle tendieren könnten. Um Einsicht in eine Mietminderungstabelle nehmen zu können, kann man sich an die Mietervereine der Bundesländer wenden. Auch Rechtsanwälte können weiterhelfen.

In einer Mietminderungstabelle steht zum Beispiel Folgendes:

  • 100 % Mietminderung:
    • Wohnung in unbewohnbarem Zustand
    • Wohnung nach Brand unbewohnbar, Ursache nicht feststellbar
    • Vollständiger Heizungsausfall in dem Monaten September bis Februar
  • 50 % Mietminderung:
    • Asbest-Belastung durch Nachtspeicheröfen
    • Umfangreiche Bauarbeiten und Sanierungsarbeiten
  • 25 % Mietminderung:
    • Fehlen der Innentüren der Wohnung
    • Wasserschaden an der Decke des Wohnzimmers
    • Ungeziefer in der Wohnung

Die Wohnfläche als wichtiger Faktor der Mietminderung

Mit der Wohnfläche sind sämtliche anrechenbaren Grundflächen der Wohnräume gemeint, die zu einer einzelnen Wohnung gehören. Die Wohnfläche dient als Grundlage für die Höhe der der Miete. Stellen Mieter fest, dass die von ihnen gemietete Wohnung die im Mietvertrag angegebene Fläche um mehr als zehn Prozent unterschreitet, liegt ein sogenannter Mangel der Mietsache vor. Ein solcher berechtigt grundsätzlich zur Mietminderung. Der Grund: Die Wohnung ist nicht gemäß der im Vertrag benannten Fläche nutzbar.

Wie berechne ich eine Mietminderung?

Für eine Mietminderung muss man zunächst die Berechnungsgrundlage für die Mietminderung ermitteln. Die Bemessungsgrundlage hierfür ist zunächst die monatliche Bruttowarmmiete, also Mietzins inkl. aller Nebenkosten. Als nächstes kommt der Raumfaktor hinzu. Bedeutsam ist hier, dass nicht jeder Raum den gleichen Wohnwert besitzt, sodass nicht einfach die betroffene Fläche als gleichwertiger Anteil der ganzen Wohnung betrachtet werden kann. Dem entgegen steht die sogenannte Hamburger Tabelle. Sie drückt den anteiligen Wohnwert einzelner Räume einer Wohnung in Prozentwerten aus.

Beispielsweise gilt Folgendes:

  • Wohnzimmer: Wohnwert 28 %, Mietanteil 124,83, Minderungsquote 12 %, Minderwert 15
  • Küche: Wohnwert 10 %, Mietanteil 45,00, Minderungsquote 0 %, Minderwert 0,00

usw.

Es sollte immer ermittelt werden, ob sämtliche Räume oder doch nur einzelne betroffen sind – und von welchen Mängeln.

Die Berechnung der Mietminderung ist sehr komplex. Als allgemeine Faustformel gilt:

(Warmmiete in Euro) x (XY % Minderung) x (Zeitraum des Mangels in Tagen) / (31 Tage) = XYZ Euro

Im Fall von zu geringer Wohnfläche ist die Formel noch einfacher: Hat eine Wohnung beispielsweise statt 100 qm nur 85 qm, so kann der Mieter 15 % Mietminderung geltend machen. Bei anderen Themen sind derlei Pauschalvorgaben leider nicht möglich.

Fazit

Das Thema Mietminderung ist sehr vielschichtig und komplex. Mietern ist daher zu raten, sich rechtlichen Beistand oder zumindest eine Beratung durch einen Mieterverein ins Boot zu holen, wenn sie betroffen sind.

 

Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.


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