Hajo Simons
Der Auszug aus einer Mietwohnung ist meist mit zahlreichen Aufgaben und Verpflichtungen verbunden. Eine der häufigsten Fragen, die sich Mieter stellen, ist: Muss ich meine Wohnung beim Auszug neu streichen?
Unser Ratgeber soll Ihnen dabei helfen, diese Frage zu klären und Ihnen einen umfassenden Überblick über die rechtliche Lage und die damit verbundenen Möglichkeiten geben. Wir werden auf unzulässige Klauseln im Mietvertrag eingehen und erläutern, was passieren kann, wenn Mieter die Wohnung nicht renovieren. Selbstverständlich ersetzt dieser Ratgeber keine qualifizierte Rechtsberatung durch einen Anwalt.
Muss ich meine Wohnung bei Auszug streichen?
Die Antwort auf diese Frage ist nicht einheitlich, da sie von verschiedenen Faktoren abhängt, beispielsweise dem Inhalt des Mietvertrags, der Dauer des Mietverhältnisses und dem Zustand der Wohnung bei Einzug.
Grundsätzlich sind in vielen Mietverträgen sogenannte Renovierungsklauseln enthalten. Diese Klauseln regeln die Pflichten des Mieters in Bezug auf die Schönheitsreparaturen, also das Streichen bzw. Tapezieren der Wohnung. Eine solche Klausel kann entweder feste Fristen vorgeben, beispielsweise „nach drei Jahren“, oder sich auf den Ist-Zustand der Wohnung beziehen, wie etwa „in regelmäßigen Abständen“ oder „in weiß gestrichen“.
Allerdings ist nicht jede Renovierungsklausel automatisch wirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in den letzten Jahren mehrere Urteile gefällt, die zugunsten der Mieter ausfallen. So wurde entschieden, dass Mieter nicht generell dazu verpflichtet werden können, die Wohnung in neutralen Farben – beispielsweise Weiß – zu streichen (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14). Auch müssen Mieter die Wohnung nicht zwingend in den Urzustand zurückversetzen, wenn sie die Wohnung nach ihren Wünschen farblich gestaltet haben und der Vermieter dies akzeptiert hat (weitere Infos hierzu siehe unten).
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag!
Um die Frage zu beantworten, ob Sie Ihre Wohnung streichen müssen, ist es daher ratsam, zunächst den Mietvertrag genau zu prüfen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen. Falls sich herausstellt, dass die Renovierungsklausel unwirksam ist, sind Sie als Mieter nicht zur Renovierung verpflichtet und der Vermieter kann dementsprechend keinen Anteil für die Renovierung von Ihrer Kaution einbehalten.
Wichtig ist zudem der Zustand der Wohnung bei Einzug. Wenn die Wohnung in einem unrenovierten oder stark abgenutzten Zustand war, kann es sein, dass Sie laut Mietvertrag trotzdem renovieren müssen. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass die sogenannte Abgeltungsklausel, die den Mieter dazu verpflichten möchte, eine Pauschale für Renovierungsarbeiten zu zahlen, in vielen Fällen unwirksam ist (siehe § 307 BGB).
Um etwaige Streitigkeiten und Unsicherheiten zu vermeiden, sollten Sie bereits beim Einzug ein detailliertes Übergabeprotokoll anfertigen, in dem der Zustand der Wohnung so genau wie möglich festgehalten wird. So können Sie bei Auszug nachweisen, in welchem Zustand Sie die Wohnung übernommen haben und ob eventuell bereits Mängel oder Schäden vorhanden waren.
Sollten Sie im Mietvertrag zur Renovierung verpflichtet sein und die Wohnung entspricht nicht den Renovierungsbedingungen, kann der Vermieter unter Umständen Schadenersatzansprüche geltend machen. Es ist also sehr wichtig, sich über die rechtlichen Gegebenheiten zu informieren und gegebenenfalls rechtzeitig vor dem Auszug mit dem Vermieter zu kommunizieren. So lassen sich viele mögliche Konflikte vermeiden.
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Muss ich die Wohnung weiß streichen?
Ob Sie als Mieter Ihre Wohnung beim Auszug in der Farbe Weiß streichen müssen, hängt in erster Linie von den Vereinbarungen in Ihrem Mietvertrag ab. In Deutschland gibt es keine allgemeine gesetzliche Verpflichtung für Mieter, die Wohnung in Weiß zu streichen. Im Mietvertrag könnten jedoch bestimmte Klauseln enthalten sein, die Sie dazu verpflichten, die Wohnung in einem bestimmten Zustand zurückzugeben, möglicherweise in der Farbe, in der Sie sie übernommen haben. Solche Klauseln müssen aber rechtlich wirksam sein, um sie letztendlich durchsetzen zu können.
Bezüglich dieser Klauseln hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahr 2015 entschieden, dass Mieter nicht generell dazu verpflichtet werden können, die Wohnung ausschließlich weiß zu streichen. Vielmehr kann der Mieter während der Mietdauer die Wohnung in einer vom Vermieter akzeptierten Farbe gestalten und muss diese beim Auszug nicht zwingend zurück in Weiß verwandeln.
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Unzulässige Klauseln im Mietvertrag – Welche gibt es?
Es gibt einige Klauseln, die in Mietverträgen häufig auftauchen, aber aus rechtlicher Sicht unzulässig sind. Dazu gehört beispielsweise die bereits angesprochene Abgeltungsklausel, welche den Mieter dazu verpflichten möchte, eine Pauschale für Renovierungsarbeiten zu zahlen – unabhängig davon, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet. Diese Klausel ist nach § 307 BGB unwirksam.
Ebenso unzulässig sind Klauseln, die eine Verpflichtung zur Endrenovierung allein auf den Mieter übertragen, obwohl die Schönheitsreparaturen turnusmäßig aufgrund der gesetzlichen Regelungen dem Vermieter obliegen würden. Solche Regelungen können ebenfalls unwirksam sein.
Was passiert, wenn Mieter nicht renovieren?
Wenn Sie als Mieter Ihre Wohnung bei Auszug nicht renovieren, kann es zu verschiedenen Konsequenzen kommen, die grundsätzlich von den Vereinbarungen in Ihrem Mietvertrag und den geltenden Mietgesetzen in Deutschland abhängen. Diese Konsequenzen können sein:
Schadensersatzforderungen
Wenn Ihr Mietvertrag rechtlich zulässige Klauseln enthält, die Sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten und Sie diese trotzdem nicht durchführen, kann Ihr Vermieter Schadensersatzforderungen geltend machen. Der Vermieter kann die Kosten für die Renovierung von Ihrer Kaution abziehen oder eine zusätzliche Zahlung von Ihnen verlangen, um die Wohnung in den ursprünglichen Zustand zu versetzen.
Minderung der Kaution
Der Vermieter kann auch einen Teil oder die gesamte Kaution einbehalten, um die Kosten für notwendige Renovierungsarbeiten zu decken. Die Kaution dient als Sicherheit für den Vermieter und kann entsprechend dafür verwendet werden, eventuelle Schäden zu beheben oder die Wohnung instand zu setzen, wenn der Mieter seine Verpflichtungen nicht erfüllt.
Rechtliche Schritte
Wenn die unterlassene Renovierung der Wohnung gegen vertragliche Vereinbarungen oder gesetzliche Bestimmungen verstößt, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten, in deren Folge es z. B. zu einer Klage auf Schadensersatz oder einer Räumungsklage kommen kann – je nach Schwere des Verstoßes.
Fazit
Beim Auszug aus einer Mietwohnung ist das Thema Renovierung oft von besonderer Bedeutung. Ob und wie Sie Ihre Wohnung streichen müssen, hängt maßgeblich von den im Mietvertrag festgelegten Klauseln ab. Denken Sie daran, dass nicht alle Klauseln rechtlich zulässig sind, und informieren Sie sich gegebenenfalls über Ihre Rechte und Pflichten als Mieter. Unser Tipp: Ein offener und respektvoller Dialog mit Ihrem Vermieter ist in der Regel förderlich, um eine einvernehmliche Lösung zu finden und Konflikte zu vermeiden. Sie sollten daher das Gespräch suchen, bevor weitere Maßnahmen ergriffen werden.
