Wer kennt das nicht – man möchte im Winter einkaufen gehen und ist gezwungen, durch tiefen Schnee zu stapfen oder über rutschigen Boden zu balancieren, um vom Haus zum Supermarkt zu gelangen.
Wer nicht aufpasst, landet auf dem Hosenboden oder im schlimmsten Fall mit gebrochenem Bein oder Becken im Krankenhaus. Solche Unfälle dürfen aber eigentlich gar nicht passieren, denn in Deutschland gilt eine Schneeräumpflicht.
Schneeräumpflicht – Was ist das?
Die Gehwege vor Häusern und Grundstücken müssen grundsätzlich in einem Zustand sein, der gewährleistet, dass Fußgänger sie gefahrlos benutzen und Grundstück oder Haus ungehindert betreten können. Deshalb gilt für Hauseigentümer und manchmal auch Mieter in Deutschland die sogenannte Schneeräumpflicht. Wer also beispielsweise in Köln ein Grundstück oder eine Wohnimmobilie besitzt, muss das Grundstück und/oder das Haus selbst, aber auch die angrenzenden Wege, von Schnee und Eis befreien.
Aber als Eigentümer muss man nicht unbedingt selbst Schnee räumen, sondern kann diese durchaus anstrengende Arbeit delegieren. Die rechtliche Grundlage für die Schneeräumpflicht bildet die Verkehrssicherungspflicht.
Die Verkehrssicherungspflicht besagt, dass vor allem die Zugänge zum Eingangsbereich eines Hauses, der Weg zu Garagen und/oder Abstellplätzen und auch der Zugang zu den Abfalltonnen gefahrlos begehbar sein müssen. Zudem gehört zur Verkehrssicherungspflicht und den damit verbundenen Maßnahmen beim Winterdienst die Beseitigung von Gefahren, die von oben drohen. Das bedeutet, dass etwa Eiszapfen zu beseitigen sind und man Vorkehrungen treffen muss, um Schneelawinen vom Dach zu verhindern.
Weil viele Kommunen und Gemeinden die Haus- und Grundstücksbesitzer auch verpflichten, die an ihr Grundstück grenzenden Gehwege zu räumen und zu streuen, endet die Verkehrssicherungspflicht sehr häufig eben nicht an der Grundstücksgrenze.
Übrigens hat der BGH ein Urteil gefällt, durch das geklärt ist, dass die Verkehrssicherungspflicht nicht automatisch endet, wenn der Winter vorbei ist. Der Eigentümer/Vermieter ist nach Auffassung des Gerichts dazu verpflichtet, sich darum zu kümmern, dass das ausgebrachte Streugut bei entsprechender Witterungslage wieder entfernt und fachgerecht entsorgt wird (Az. VI ZR 260/02).
Schneeräumpflicht für Vermieter
Grundsätzlich ist die Schneeräumpflicht für ein Grundstück, ein Gebäude sowie die angrenzenden Gehwege Aufgabe des Grundstücks- und/oder Immobilieneigentümers. Diese grundsätzlich bei ihm liegende Pflicht bedeutet aber nicht, dass jeden Morgen selbst Schnee räumen muss, denn als Eigentümer kann er die Schneeräumpflicht delegieren. Möglich ist die Delegation an:
- ein externes Unternehmen
- einen für das Mietobjekt zuständigen Hausmeister/Hauswart
- die Mieter
Hier ist aber zu beachten, dass man als Eigentümer trotz Delegation nicht vollständig aus der Verantwortung entlassen ist. Man hat nämlich weiterhin die Pflicht zu kontrollieren, ob die delegierte Person oder Firma die Schneeräumpflicht erfüllt hat. Ist dies nicht der Fall, kann man als Eigentümer für entstehende Schäden zumindest teilweise mit haftbar gemacht werden.
Schneeräumpflicht für Mieter
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter seine Mieter mit der Wahrnehmung der Schneeräumpflicht beauftragen. Dies kann er beispielsweise gemäß der geltenden Ortssatzung tun. Damit dies rechtlich haltbar ist, muss diese Delegation im Mietvertrag oder in der Hausordnung klar geregelt sein. Zudem muss die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags sein. Es genügt also nicht, wenn der Vermieter lediglich einen Aushang im Hausflur macht.
Gibt es im Mietvertrag keine explizit formulierte Regelung zur Schneeräumpflicht, liegt die Verantwortung für diese Aufgabe beim Vermieter. Die dadurch entstehenden Kosten, etwa durch die Beauftragung eines professionellen Winterdienstes oder eines Hausmeisters, kann der Vermieter auf die Mietparteien umlegen. Diese dürfen diese Kosten allerdings steuerlich geltend machen – nämlich als sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen.
Kann ein Mieter die ihm übertragene Schneeräumpflicht nicht selbst erfüllen, etwa aus gesundheitlichen Gründen oder weil er länger auf Reisen ist, hat er die Pflicht, sich um eine Vertretung zu kümmern. Hat jemand einen Glätteunfall, weil der Mieter dieser Pflicht nicht nachgekommen ist, kann ihn der Geschädigte haftbar machen.
Schneeräumpflicht vernachlässigt? Wer haftet?
Die Einhaltung der Verkehrssicherungspflicht liegt bei Privatgrundstücken ausschließlich beim Grundstückseigentümer. Bei einem Mietobjekt zählt die Verkehrssicherungspflicht zur Instandhaltungspflicht, die ebenfalls Sache des Eigentümers ist. Vermieter sind daher verpflichtet, durch entsprechende Maßnahmen dafür zu sorgen, dass Mieter und berechtigte Besucher des Grundstücks keinen Schaden erleiden. Zu diesen Maßnahmen gehört auch die Räum- und Streupflicht.
Eine Missachtung oder Unterlassung der Verkehrssicherungspflicht liegt vor, wenn man als Vermieter deutlich erkennbare Hinweise für eine drohende Gefahr entweder übersehen oder bewusst nicht beachtet und beseitigt hat. In solchen Fällen steht Geschädigten laut § 823 BGB Schadenersatz und /oder Schmerzensgeld zu.
Grundsätzlich sind zunächst die Vermieter beziehungsweise Grundstückseigentümer bei einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht durch Versäumnisse bei der Schneeräumpflicht für Schäden haftbar. Bei nachweisbaren Pflichtverletzungen kommt es häufig zu Schadenersatzforderungen von Seiten der geschädigten Personen an die Eigentümer. Im Falle einer rechtlich korrekten Delegation der Schneeräumpflicht an die Mieter oder einen externen Winterdienst können auch diese haftbar sein.
Eine Absicherung gegen solche Forderungen können Versicherungen für Vermieter und Mieter sein. So kann etwa eine Privathaftpflichtversicherung sinnvoll sein. Ist man Eigentümer eines Mietobjekts, sollte eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abgeschlossen werden. Die effizienteste Möglichkeit, sich vor Schadenersatzforderungen oder zu zahlendem Schmerzensgeld zu schützen, besteht darin, dass man als Vermieter seiner Schneeräumpflicht nachkommt.
Fazit – Räum- und Streupflicht im Winter sorgt für Sicherheit
Die Sicherheit der Bewohner von Eigenheimen oder Mietwohnungen sollte immer an oberster Stelle stehen. Das gilt insbesondere für den Winter. Durch die Schneeräumpflicht soll gewährleistet werden, dass niemand durch ungeräumte oder nicht gestreute Wege beziehungsweise aufgrund von Schneelawinen vom Dach oder herabfallende Eiszapfen geschädigt wird.
Wer als Vermieter oder delegierter Mieter seinen diesbezüglichen Pflichten nachkommt, schützt sich selbst vor Schadensersatzforderungen und andere Menschen vor gesundheitlichen Schäden.
Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.
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