Airbnb Steuern

Airbnb und Steuern: Was müssen Vermieter beachten?

Airbnb und Steuern ist eine neue und scheinbar nicht unkomplizierte Variante des deutschen Einkommensteuerrechts. Die Mentalität der Shared Economy hat zahlreiche Lebensbereiche erobert. Die Vermietung von privatem Wohnraum über Airbnb ist wohl das prominenteste Beispiel. Der überaus private Charakter dieser Form der Wohnraumvermietung ist der optimale Nährboden für unbeabsichtigte Steuerhinterziehung.
Inhalt


Um hohe Steuernachzahlungen und sogar Strafen zu vermeiden, sollten sich Vermieter vorher über ihre steuerrechtlichen Pflichten informieren. Wir fassen die wichtigsten Punkte zusammen.

Einkommen aus Airbnb-Vermietungen: Vermietungseinkünfte oder Gewerbeeinnahme?

Wegen der Kurzfristigkeit von Airbnb-Vermietungen ist aus steuerrechtlicher Sicht unklar, ob es sich im die klassische Vermietung von Wohneigentum oder um ein Gewerbe handelt.

Bisher (Stand: Juni 2019) gibt es hierzu keine höchstrichterrechtliche Entscheidung vom Bundesfinanzhof. Analog zum Urteil über die kurzfristige Vermietung von Messezimmern und Messewohnungen ist davon auszugehen, dass die Bedingungen der klassischen Mieteinkünfte gegeben sind. Zumindest sofern keine nennenswerten Sonderleistungen wie Frühstück, tägliche Reinigung oder Ähnliches mit angeboten wird.

Im Klartext: Umso eher das Angebot auf Airnbnb einer einfachen Mietwohnung gleicht anstatt einem Hotel, sind es Vermietungseinkünfte. Eine absolute Rechtssicherheit gibt es jedoch bisher noch nicht.

Bei gewerblicher Einstufung sind weitreichende Folgen zu beachten

Umfasst das Angebot auf Airbnb etwa tägliche Reinigungen, Frühstück oder einen Empfang per Rezeption, erfolgt in der Regel die gewerbliche Einstufung. Hier gilt Freibetrag von 24.500 Euro bei der Gewerbesteuer. Liegen die Einnahmen unter diesem Betrag, ist keine Gewerbesteuer abzuführen.

Viel bedeutsamer ist diese Einstufung, falls später ein Verkauf der Immobilie geplant ist. Durch die gewerbliche Nutzung kann sie zum Betriebsvermögen gehören. Der Gewinn (Verkaufspreis minus Kaufpreis) bei Verkauf der Immobilie unterliegt dann der Einkommensteuer. Der Wertzuwachs beim rein privaten Verkauf einer Mietimmobilie ist nach zehn Jahren steuerfrei.

Umsatzsteuern sind in jedem Fall abzuführen

Die meisten Vermietungen auf Airbnb sind kurzfristig ausgelegt. Deshalb greift in der Regel die Umsatzsteuerpflicht.

Ein Weg, die Abführung der Umsatzsteuer zu umgehen, ist die Kleinunternehmerregelung nach §19 Umsatzsteuergesetz (UstG). Liegt der normalerweise umsatzsteuerpflichtige Umsatz des voran gegangenen Jahres unter 17.500 Euro und wird er im aktuellen Jahr 50.000 Euro nicht überschreiten, so muss keine Umsatzsteuer abgeführt werden. Wichtig ist jedoch, dass nicht nur die Einkünfte aus Airbnb zur Bemessung herangezogen werden. Andere erwirtschaftete Umsätze sind ebenso zu berücksichtigen.

Vermieter haben das Recht, freiwillig auf die Kleinunternehmerregelung zu verzichten. Ein freiwilliger Verzicht kann vorteilhaft sein, da so der Vorsteuerabzug ermöglicht wird. Ist der Vermieter umsatzsteuerpflichtig, so ist auf die Beherbergungsleistung ein Steuersatz von 7% abzuführen. Zusätzliche Sonderleistungen müssen mit 19% versteuert werden.

Bei minimalen Einkünften: Befreiung von Einkommenssteuer

Wer seine Wohnung etwa nur einmal im Jahr während des Urlaubs vermieten möchte, braucht seine Einnahmen bisweilen nicht zu versteuern. Einnahmen aus Verpachtung und Vermietung von unter 520 Euro im Kalenderjahr sind nämlich steuerfrei. Voraussetzung: Es werden Teile einer selbst genutzten Immobilie (Wohnung oder Haus) nur vorübergehend vermietet. Achtung: Diese 520 Euro sind eine Freigrenze. Eine solche unterscheidet sich steuerlich erheblich von einem „Freibetrag“. Im ersten Fall sind die kompletten Einnahmen zu versteuern, falls die Freigrenze auch nur um 1 Cent überschritten wird. Der Freibetrag hingegen bleibt in jedem Fall steuerfrei.

Vermietungen bei Airbnb: Geschäft oder Hobby?

Eine wichtige Frage bei nebenberuflichen und selbstständigen Einkünften ist die der Liebhaberei. Erst wenn eine Tätigkeit mit tatsächlicher Gewinnerzielungsabsicht erfolgt, dürfen Werbungskosten und Verluste einkommensteuermindernd verrechnet werden.

Welche Maßstäbe bei der Bewertung dieser Frage im Zusammenhang mit Airbnb-Vermietungen herangezogen werden, ist bisher unklar. Eine rechtliche Grundlage gibt es nicht. Sollten die Grundsätze zur Vermietung von Ferienwohnungen greifen, ist Folgendes zu beachten:

Bei Verlusten für eine Wohnung, die ansonsten selbst genutzt wird, ist eine Überschussprognose zu erstellen, um die Verluste steuerlich geltend zu machen. Und sich so von der Unterstellung der Liebhaberei, also dem Betrieb einer Airbnb-Wohnung aus freizeitlichen Gründen, zu befreien.

Werbungskosten absetzen: Eine genaue Zuordnung ist notwendig

Als Werbungskosten werden alle Kosten bezeichnet, welche die Einkunft einer Tätigkeit ermöglichen. Viele Wohnungseigentümer legen auf komfortable Möblierung wert, indem sie beispielsweise die Wohnung mit preiswerten und günstigen Ecksofas ausstatten. Im Rahmen einer Airbnb-Vermietung wären Bettbezüge oder Gebühren für die Plattformnutzung typische Werbekosten. Sie verringern den Gewinn und sind daher einkommensteuermindernd zu berücksichtigen.

Schwierig ist die Berücksichtigung bei Airbnb-Vermietungen deshalb, da eine klare Abgrenzung zwischen Kosten für die Vermietung und für die eigene Nutzung von Wohnraum nicht immer möglich ist. Besonders dann, wenn nur Teile der Wohnung vermietet oder Gemeinschaftsräume auch eigenständig genutzt werden.

Klare räumliche Trennung schafft Abhilfe

Eine einfache Abgrenzung ließe sich dadurch herstellen, dass einzelne Zimmer der Wohnung ausschließlich für die Vermietung verwendet werden. Alle dann durch das Zimmer entstehende Aufwendungen sind zuzuordnende Werbekosten. Eine private Nutzung dieser Zimmers muss unterbleiben.

Werden in derselben Wohnung allerdings Badezimmer und Küche privat genutzt, können Kosten hierfür nicht anteilig abgesetzt werden. Auch wenn Werbekosten im Zusammenhang mit der Vermietung für diese Zimmer entstehen. Durch die private (Teil)Nutzung färbt die Unabsetzbarkeit der entstandenen Kosten auf alle Kosten des Privatraums ab.

Best Practice für steuerlichen Umgang mit Airbnb

In der Zusammenfassung sollten Vermieter auf Airbnb oder ähnlichen Plattformen Folgendes beachten:

  • Umso „einfacher“ die angebotene Leistung, umso größer die Wahrscheinlichkeit, nicht als Gewerbe eingestuft zu werden. Auf gastronomische Sonderleistungen wie Frühstück, tägliche Reinigung oder Ähnliches sollte der Vermieter verzichten. Andernfalls droht die Gewerbesteuerpflicht. Bei einem späteren Verkauf der Immobilie entfällt das Recht auf steuerfreien Verkauf wie bei privaten Wohnungen normalerweise nach 10 Jahren.
  • Umsatzsteuer sind in Höhe von 7% auf die Vermietung, in Höhe von 19% auf Sonderleistungen.
  • Ein freiwilliger Verzicht auf die Kleinunternehmerregelung ermöglicht den vorzeitigen Vorsteuerabzug.
  • Bei Verlusten sind oft Gewinnprognosen zu erstellen.
  • Eine klare räumliche und zeitliche Trennung von der Privatnutzung ermöglicht eine Zuordnung der Werbekosten und damit deren gewinnmindernden Steuerabzug.


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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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