Wer ein Doppelhaus baut, muss viele bau- und wohnrechtliche Besonderheiten beachten. Aber das lohnt in jedem Fall.
Ein Doppelhaus zu bauen bietet vielfältige Vorteile. Was Bauherren dabei beachten sollten, erfahren sie im folgenden Ratgeber.
Das Doppelhaus – bau- und wohnrechtliche Sonderstellung
Das Doppelhaus nimmt bau- und wohnrechtlich, finanziell und architektonisch eine Sonderstellung unter allen Haustypen ein. Wer sich beim Hausbau für ein Doppelhaus entscheidet, der sollte sich mit den damit verbundenen juristischen Besonderheiten und Fallstricken auskennen, damit er keine bösen Überraschungen erlebt.
Diese Immobilienform erfreut sich bei Bauherren einer hohen Popularität und einer großen Nachfrage. Und diesen guten Ruf genießt das Doppelhaus vollkommen zu Recht. Denn im Vergleich zum klassischen Einfamilienhaus bietet es viele attraktive Kostenvorteile. Im Folgenden erhalten Sie eine Übersicht über die rechtlichen, architektonischen und finanziellen Aspekte von Doppelhäusern.
Definition eines Doppelhauses
Als Doppelhaus werden zwei – auf einem getrennten Grundstück an der Grundstücksgrenze oder auf einem ungeteilten Grundstück – direkt aneinandergebaute Einfamilienhäuser bezeichnet. In der Regel sind beide Gebäudehälften spiegelsymmetrisch aufgebaut und haben einen einheitlichen Grundriss und eine identische Fassadengestaltung. Beide Doppelhaushälften sind über eine Außenwand gemeinsam miteinander verbunden und stellen zwei räumlich voneinander getrennte, zusammenhängende und eigenständige Wohneinheiten dar. Jede Gebäudehälfte bietet dieselbe Wohnfläche und fast denselben Wohnkomfort wie ein freistehendes Einfamilienhaus. Anders als ein Einfamilienhaus bietet jede Doppelhaushälfte aber Platz für mehrere Wohnparteien.
Bauliche Besonderheiten des Doppelhauses
Das entscheidende Definitionskriterium für moderne Doppelhäuser ist die gemeinsame Außenwand (normalerweise die Seitenwand) beider Gebäudehälften. Diese Trennwand umfasst in der Regel zwei gedämmte Wände mit einer dazwischen liegenden, 6 Zentimeter tiefen Trennfuge, die zwischen den beiden Doppelhaushälften durchgehend vom Dach bis zum Fundament verläuft.
An diese Trennwand werden sehr hohe lärm-, brand- und wärmeschutzrechtliche Anforderungen gestellt, da sie als Lärm-, Brand- und Wärmeschutz für beide Gebäudehälften fungiert. Für optimale Ergebnisse in diesen Bereichen wird der Fugenholraum oftmals mit Steinwolldämmplatten ausgefüllt. Als weitere bauliche Besonderheit teilen sich beide Gebäudehälften ein gemeinsames Dach und haben zwei getrennte Hauseingänge und Treppenhäuser.
Rechtlichen Besonderheiten des Doppelhauses
Die besonderen bau- und wohnrechtlichen Bestimmungen beim Doppelhaus betreffen hauptsächlich die Entscheidungs- und Verfügungsgewalt des Hauseigentümers über sein Wohneigentum. Die entscheidende juristische Frage ist hier, bei welchen Bereichen eines Grundstücks und der darauf stehenden Gebäudehälfte es sich um Sondereigentum des Bauherrn oder um Gemeinschaftseigentum einer Wohneigentümergemeinschaft handelt.
Auch Doppelhäuser können unter das Wohnungseigentumsgesetz fallen. Jeder Bauherr ist nur dann Alleineigentümer einer Parzelle und der darauf stehenden Doppelhaushälfte, wenn ein Grundstück in mehrere selbstständige Parzellen untergeteilt werden kann (Realteilung). Wenn dies baurechtlich nicht möglich ist, dann kann für den Bau eines Doppelhauses auf dem gemeinsamen Grundstück eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegründet werden.
Damit ist der Häuslebauer rechtlich einem Wohnungseigentümer gleichgestellt, was erhebliche juristische Konsequenzen hat: Der Bauherr einer Gebäudehälfte ist kein Alleineigentümer seiner Immobilie, sondern besitzt – so wie jeder andere Hauseigentümer auch – nur einen Teil des gesamten Gebäudes. In diesem Fall beschränkt sich seine alleinige Entscheidungs- und Verfügungsgewalt auf sein Sondereigentum, wohingegen es für alle anderen Bereiche seiner Gebäudehälfte als Gemeinschaftseigentum nur die gemeinsame Entscheidungs- und Verfügungsgewalt der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt.
Welche Bereiche eines Doppelhauses Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind, wird in der Teilungserklärung und in der Gemeinschaftsordnung festgelegt. Zum Sondereigentum gehören in der Regel alle Wohnräume, die Garage, der Keller, die nicht tragenden Innenwände, die sanitären Installationen, die Innentüren, die Decken- und Wandverkleidungen und die Fußbodenbeläge einer Gebäudehälfte.
Zum Gemeinschaftseigentum gehören normalerweise das Grundstück und alle baulichen Elemente einer Doppelhaushälfte. Dies sind u.a. das Fundament, die Außenwände, die tragenden Innenwände, die Geschossdecken, das Dach, die Fenster, die Hauseingangstüren, die Fassade, die Treppen, der Aufzug, die Versorgungsleitungen, der Estrichbelag, der Briefkasten, die Heizungsanlage, die Terrassen, die Balkone und die Rollläden. Entscheidungen zu baulichen Veränderungen von Gemeinschaftseigentum können nur von allen Hauseigentümern zusammen durch Mehrheitsbeschluss getroffen werden.
Die durchschnittlichen Kosten für ein Doppelhaus
Die durchschnittlichen Baukosten für eine Doppelhaushälfte lassen sich nicht pauschal beziffern, sondern variieren je nach Situation und hängen von vielen individuellen Faktoren wie der Bauweise, der Größe und der Ausstattung ab. Hier sind erhebliche Preisunterschiede möglich. Wird eine Doppelhaushälfte als Massivhaus gebaut, liegen die durchschnittlichen Baukosten zwischen 1.200 Euro und 2.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Wird eine Doppelhaushälfte bei gleicher Größe als Fertighaus gebaut, ist sie normalerweise preisgünstiger. Dann bewegen sich die durchschnittlichen Baukosten für eine Gebäudehälfte mit einer Fläche von 182 Quadratmetern zwischen 700 Euro und 1.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Bei einem Doppelhaus kann der Bauherr im Vergleich zu einem freistehenden Einfamilienhaus von vielen attraktiven Kostenvorteilen profitieren. Dieses hohe Einsparpotenzial macht das Doppelhaus für viele zu einer bezahlbaren Alternative zum freistehenden Einfamilienhaus. So reduzieren sich die Grundstückskosten, da ein Doppelhaus ein kleineres Grundstück benötigt als zwei Einfamilienhäuser. Außerdem fallen die Erschließungskosten für ein Grundstück nur einmal an und betragen bei jeder Doppelhaushälfte somit auch nur die Hälfte.
Auch durch ein gemeinsames Dach kann Geld eingespart werden, da dieses weniger kostet als zwei getrennte Einzeldächer. Durch eine von beiden Wohnparteien genutzte Heizungsanlage können auch die Heizkosten erheblich gesenkt werden. Eine Faustregel besagt, dass die Kosten für die gemeinsame Außenwand beider Doppelhaushälften ein Drittel niedriger sind als für zwei getrennte Außenwände. Der Preisunterschied zwischen einer Doppelhaushälfte und einem vergleichbaren Einfamilienhaus bewegen sich allgemein im hohen vierstelligen Bereich.
Nachteile des Doppelhauses
Leider bringt ein Doppelhaus auch einige Nachteile mit sich. Durch die Nachbarschaftsnähe bietet ein Doppelhaus weniger Privatsphäre als ein freistehendes Einfamilienhaus. Aufgrund fehlender Rücksichtnahme birgt die laute Geräuschkulisse oftmals ein hohes Konfliktpotenzial. Außerdem hat eine Doppelhaushälfte einen geringeren Wiederverkaufswert als ein freistehendes Einfamilienhaus.