Es war nie so günstig, ein Haus zu kaufen oder zu bauen – das sagen zumindest Investoren und Banken, wenn es darum geht, potenzielle Käufer anzulocken. Doch was ist dran an dem Mythos des günstigen Eigenheims?
Geht man allein von den Preisen für den Bau oder den Kauf eines Hauses aus, lässt sich die Theorie vom günstigen Hauskauf oder Hausbau kaum halten. Allein im Jahresvergleich des Statistischen Bundesamtes sind die Kosten für Bestandsimmobilien deutschlandweit im Schnitt um 8,1 Prozent gestiegen – zumindest, wenn man die Werte aus dem 4. Quartal 2020 mit denen aus dem 4. Quartal 2019 vergleicht. Wie rasant die Preise in diesem Sektor teilweise steigen, zeigt der Umstand, dass die Preissteigerung allein vom 3. Quartal 2020 zum 4. Quartal 2020 schon 2,6 Prozent betrug.
Deutlich langsamer, aber immer noch spürbar, steigen auch die Preise für den Bau einer Immobilie. Immerhin eine 3,1-prozentige Preiserhöhung ließ sich von März 2020 zu März 2021 feststellen. Trotzdem ist die Aussage, dass der Bau eines Hauses heute günstiger wäre als jemals zuvor, nicht ganz falsch.
Denn die wenigsten können den Bau oder den Kauf eines Hauses zur Gänze aus eigener Tasche finanzieren. Ein Immobilienkredit muss hier in der Regel weiterhelfen. Die Zinsen in diesem Bereich sind tatsächlich so niedrig wie niemals zuvor. Mit Zinsen von teilweise weniger als 1,0 Prozent auch für Zinsbindungen von 10, 15 oder mehr Jahren gestalten sich die Finanzierungskosten für den Bau einer Immobilie heute so günstig, dass auch die Preissteigerungen der letzten Jahre bequem durch die günstige Geldbeschaffung ein gutes Stück weit abgefedert wird.
Bleibt die Frage, was heute ein eigenes Einfamilienhaus wirklich kostet und wie sich die Kosten für den Bau eines Einfamilienhauses zusammensetzen.
Welche Kosten sind bei Hausbau zu beachten?
Es ist schwierig, eine allgemeingültige Aussage zu den Kosten des Baus eines Einfamilienhauses zu machen. Denn letztlich sind die Kosten für Ihr Einfamilienhaus von vielen verschiedenen Faktoren abhängig. Solche Faktoren sind beispielsweise:
- Größe und Bauweise des Hauses
- Grundstücksgröße
- Lage im Ort
- Standort in Deutschland
- Einrichtung und Ausstattung der Immobilie
Im bundesweiten Durchschnitt geht man bei einem Einfamilienhaus mit einer mittleren Ausstattung von Baukosten in Höhe von 1.350 Euro/Quadratmeter aus. Würden Sie eher eine gehobene Ausstattung bevorzugen, liegt der Durchschnitt schon gut 1.800 Euro/Quadratmeter.
Das betrifft allerdings nur die reinen Baukosten. Bis das Einfamilienhaus Ihrer Träume fertig vor Ihnen steht, sind allerdings ein paar weitere Schritte notwendig. Vier Kostenfaktoren bilden im Endeffekt die Gesamtkosten Ihres Bauvorhabens. Diese vier Kostenfaktoren stellen wir Ihnen in der Folge einmal kurz vor.
Das Grundstück
Die reinen Grundstückskosten sind der Faktor, der deutschlandweit am weitesten voneinander abweicht. So kostet beispielsweise ein Quadratmeter Bauland in München in mittlerer Lage – also mit guter Verkehrsanbindung zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen etc. und andererseits mit der Nähe zu Grünanlagen – bis zu 1.700 Euro. Im Vergleich dazu kostet der Quadratmeter Bauland im Kyffhäuserkreis in Thüringen gerade einmal 15,80 Euro.
Da wundert es kaum, dass sich der Preis für Bauland nicht einheitlich festlegen lässt. Im Durchschnitt – so viel lässt sich sagen – liegen in Berlin, Bayern und Hamburg durchschnittlich deutlich über 200 Euro. In Baden-Württemberg, Bremen, Hessen, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz liegen die Quadratmeterpreise im Mittel zwischen 100 Euro und 200 Euro. In allen anderen Bundesländern liegen die Grundstückspreise im Schnitt bei unter 100 Euro den Quadratmeter.
Doch die Kosten für den Kauf eines Grundstücks beinhalten noch weitere Kostenpunkte. Da wären:
- Notarkosten und Grundbucheintrag
Rund 1,5 Prozent des Kaufpreises müssen Sie zusätzlich noch einmal für Notarkosten und für die Eintragung ins Grundbuch rechnen.
- Steuern
Die Grunderwerbssteuer wird in jedem Bundesland separat festgelegt. Vater Staat fordert für den Kauf eines Grundstücks bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbssteuer.
- Bodenproben
Ein Bodengutachten ist wichtig, damit Sie beim Bau Ihres Traumhauses keine bösen Überraschungen erleben. Zwischen 500 und 1.000 Euro müssen Sie für ein entsprechendes Bodengutachten rechnen. So können Sie sicher sein, dass es keine Probleme mit dem Grundwasserspiegel oder dem Erdreich an sich gibt. Aber auch giftige Altlasten tauchen auf diesem Weg auf.
- Maklerprovisionen
Rund 7 Prozent Maklerprovision können fällig werden, wenn Sie einen Makler beauftragen, nach einem für Sie passenden Grundstück zu suchen.
Die tatsächlichen Baukosten
Die Höhe der Baukosten ist erst einmal abhängig von der Art des geplanten Baus. Ein Fertighaus ist in der Regel die günstigere Variante im Vergleich zum Massivhaus. Die Baukosten umfassend die komplette Fertigung des Hauses von den ersten Erdarbeiten über die Legung der Bodenplatte, Ausschachtung des Kellers, Gestaltung des Rohbaus und schließlich die Fertigung des Innenausbaus und das Decken des Daches.
Die konkrete Höhe der Baukosten ist abhängig von den gewünschten Extras und Ausstattungsmerkmalen. Ein Niedrigenergiehaus wird mit Sicherheit höhere Baukosten verursachen als ein Neubau mit weniger Blick auf erneuerbare Energien und auf die Senkung der Energiekosten. Allerdings haben Sie hier die Möglichkeit, entsprechende Förderungen nach dem Gebäude-Energie-Gesetz zu erhalten und so die Gesamtkosten über noch günstigere Kreditvarianten zu senken.
Auch die Kosten für die Gestaltung der Fassade fallen in die Kategorie Baukosten. Ein Faktor, den Sie ebenfalls beeinflussen können, ist die Zahl der Türen beispielsweise. Viele offene Durchgänge bedeuten weniger Kosten – aber oft auch ein geringeres Maß an Privatsphäre in den einzelnen Räumen.
Nebenkosten
Zu den Baunebenkosten gehören zum Beispiel die Kosten für die Vermessung des Grundstücks. Je nach Lage des Grundstücks können auch zusätzliche Erschließungskosten für die Legung der notwendigen Anschlüsse hinzukommen. Die Baugenehmigung ist ebenfalls ein Faktor, der hier eine Rolle spielt. Um die Kosten für das Genehmigungsverfahren möglichst gering zu halten, ist es sinnvoll, vor Einreichung eines Bauantrages eine Vorabanfrage zu stellen.
Basierend auf den von Ihnen in der Vorabanfrage vorgelegten Planung wird Ihnen das zuständige Bauamt mitteilen, ob Ihre Pläne so genehmigungsfähig sind. So sparen Sie womöglich notwendige Änderungen an den Planen und erneute Stellung eines Bauantrages, der wiederum eine Kostennote verursachen würde.
Auch die Bauherrenversicherung, die Sie vor möglichen Regressforderungen aufgrund von Schäden rund um Ihre Baustelle bewahrt, ist ein Kostenfaktor, den Sie berücksichtigen sollten.
Kosten nach dem Hausbau
Das Haus steht – nun ist es aber noch lange nicht bezugsfertig. Denn neben Tapeten und Farben brauchen Sie noch Bodenbeläge wie Fliesen, Teppiche oder Laminat. Neben dem Innenraum sind hier vor allen Dingen Kostenpunkte wie das Mobiliar, eine mögliche Garage, das Pflastern der Einfahrt oder die Gestaltung des Gartens wichtige Faktoren, an die Sie bei der Planung Ihrer Finanzierung denken sollten.
Kosten sparen beim Hausbau – Eigenleistung
Eine Möglichkeit, Kosten zu sparen, kann die sogenannte Muskelhypothek sein. Damit sind Eigenleistungen während der Bauphase gemeint, die zu einer Reduzierung der Kosten führen. Denn wenn Sie verschiedene Gewerke selbst ausführen, brauchen Sie zwar das Material, sparen aber den Arbeitslohn.
Das Risiko dabei besteht allerdings darin, dass Sie so auf die selbst erledigten Arbeiten keine Gewährleistung haben. Auch Gewerke, die unmittelbar von den von Ihnen erledigten Arbeiten betroffen sind, können womöglich betroffen sein. Das kann wiederum zu einem Verlust der Gewährleistung führen.
Maximal 15 Prozent der Baukosten lassen sich durch Eigenleistungen auffangen. Dafür ist allerdings ein vergleichsweise hoher Zeitaufwand erforderlich.
Fazit
Die Kosten für ein Einfamilienhaus hängen von vielen Faktoren ab. Wichtig ist dabei, dass Sie sich von Anfang an mit den verschiedenen Kostenfaktoren auseinandersetzen und diese sorgfältig durchkalkulieren. Nur so können Sie sicherstellen, dass Ihre Finanzierung tatsächlich ausreicht, um die Kosten für den Bau Ihres Hauses zur Gänze abzudecken.