vermietung prostituierte

Wohnung an Prostituierte vermieten? So urteilen Gerichte

Erotische Massage in Köln, Escort in München, Tantra in Berlin. Das älteste Gewerbe der Welt ist krisensicher. Aber darf man so einfach eine Wohnung oder ein Appartement an eine Prostituierte vermieten? Das sagt die Rechtsprechung.
Inhalt


Eine Wohnung oder ein Apartment zu vermieten und einen geeigneten Mieter zu finden, ist bisweilen nicht einfach. Die Kandidaten sollen sich möglichst gut in die Hausgemeinschaft einfügen. Zudem sollten sie einem Beruf nachgehen, um die Miete der Wohnung zu bezahlen. Falls dieser Beruf allerdings in der Ausübung von Prostitution besteht, können sich Probleme ergeben. Diese enden nicht selten in Rechtsstreitigkeiten.

In Wohnung oder Apartment Kunden empfangen – Ist Wohnungsprostitution erlaubt?

Grundsätzlich gilt: Eine Mietwohnung wird zu Wohnzwecken vermietet, falls im Mietvertrag nicht etwas anderes – nämlich eine gewerbliche Nutzung – vereinbart wird. Der Vermieter muss also nicht erlauben, dass ein Mieter oder eine Mieterin in der Wohnung der Prostitution nachgehen, bei der es sich um ein Gewerbe handelt. Nur wenn der Vermieter der gewerblichen Nutzung seiner Wohnung zugestimmt hat, ist die sogenannte Wohnungsprostitution erlaubt.

Allerdings darf bezweifelt werden, ob ein Vermieter einer solchen Nutzung zustimmt. Denn er benötigt dafür bei der zuständigen Baubehörde die Zustimmung zu einer Nutzungsänderung und oft auch die entsprechende Baugenehmigung.

Vor allem, wenn sich die Wohnung in einem allgemeinen bzw. reinen Wohngebiet befindet, ist der Wunsch nach einer solchen Nutzungsänderung kaum realisierbar. Dazu gibt es entsprechende Gerichtsurteile, etwa im Rahmen eines Prozesses vor dem Verwaltungsgericht Karlsruhe im Jahr 2014 (Aktenzeichen 6 K 2252/13). Eine Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs tendierte im Jahr 2017 (Aktenzeichen 15 CS 17.1415) in die selbe Richtung.

Teilgewerbliche Prostitution in einer Wohnung – nicht prinzipiell verboten

Ein besonderer Fall ist, sobald Mieter oder Mieterin in der Mietwohnung nur gelegentlich der Prostitution nachgeht, diese also lediglich teilgewerblich ausüben. Diese Regelung gilt allerdings nur für Mietwohnungen, die sich in einem sogenannten Mischgebiet befinden, in dem Gewerbe und Wohnen in gewachsener Form möglich sind. Das gilt beispielsweise meist in den Innenstädten großer Metropolen wie Berlin, Hamburg oder Frankfurt.

Zu beachten sind aber eventuell existierende Sperrgebietsverordnungen, nach denen die Ausübung der Prostitution in bestimmten Bereichen unzulässig ist. Dazu erging im Jahre 2002 ein Urteil am Oberverwaltungsgericht Niedersachsen (Aktenzeichen 11KN 4073/01).

Wohnungsprostitution und Mietminderungsrecht der Nachbarn

Wer in einem Haus wohnt, in dem Wohnungsprostitution betrieben wird, kann sich schnell gestört oder gar belästigt fühlen – etwa durch häufiges Klingeln von Kunden oder die Geräuschkulisse während der Ausübung des Gewerbes. Die Frage, ob Nachbarn ein Mietminderungsrecht besitzen, wurde 2012 durch den Bundesgerichtshof (BGH) beantwortet.

In ihrem Urteil (Aktenzeichen XII ZR 122/11) legten die höchsten deutschen Zivilrichter dar, dass ein in einer Wohnung betriebenes Bordell nicht ohne weiteres ein Mietminderungsrecht für die Nachbarn nach sich ziehe. Das abstrakte Risiko einer Beeinträchtigung reiche für ein solches Recht nicht aus. Wolle ein Mieter Mängel geltend machen, müsse er in der Lage sein, konkrete Auswirkungen nachzuweisen, auf deren Basis seine Wohnung in ihrer Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt wird. Falls solche Auswirkungen nachweisbar sind oder die Tätigkeit nach außen hin sichtbar ist, kann eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter zulässig sein.

Umsatzsteuerpflicht bei Vermietung von Zimmern an Prostituierte

Bei der Vermietung von Immobilien geht es immer auch um die Frage der Umsatzsteuerpflicht Dazu hat der Bundesfinanzhof (BFH) unter dem Aktenzeichen XI R 16/11 im Jahr 2014 ein Urteil gefällt.

Eine Immobilieneigentümerin vermietete 1998 an Prostituierte möblierte Zimmer, die pro Tag zwischen 40 und 70 D-Mark Miete kosteten. Zunächst gab sie die daraus resultierenden Mieteinnahmen in ihrer Einkommenssteuererklärung als umsatzsteuerpflichtig an. In einer berichtigten Steuererklärung wurden diese Mieteinnahmen als nicht umsatzsteuerpflichtig angegeben. Von der zuständigen Finanzbehörde wurde der Vermieterin daraufhin mitgeteilt, dass die Einnahmen der Umsatzsteuerpflicht unterlägen. Die Vermieterin klagte gegen diesen Bescheid.

Im folgenden Verfahren urteilte der Bundesfinanzhof, dass es einen sehr eng definierten Begriff der Vermietung gebe. Ein wichtiges Merkmal sei, dass der Vermieter seinem Mieter das Recht einräume, ein Grundstück bzw. eine Wohnung gegen eine entsprechende Mietzahlung so zu nutzen, als wäre er selbst Eigentümer der überlassenen Immobilie.

Eine umsatzsteuerfreie Vermietung sei vor allem dann nicht zulässig, sobald die sogenannte Überlassung zum Gebrauch durch andersgeartete, wesentlichere Leistungen überlagert sei. Dies träfe aufgrund der Vermietung an Prostituierte zu. Deshalb unterlagen die Einnahmen aus der Vermietung im vorliegenden Fall der Umsatzsteuerpflicht.

Zusammenfassung – was geht, was geht nicht

Wer eine Wohnung oder ein Apartment an jemanden vermieten möchte, der die Räume zum Zwecke der Prostitution nutzen möchte, sollte sich vorher zu informieren. Und zwar darüber, was möglich ist und was der Gesetzgeber untersagt. Prinzipiell lässt sich, untermauert durch Gerichtsurteile, folgendes festhalten:

  • In allgemeinen oder reinen Wohngebieten ist eine Genehmigung zur Nutzungsänderung durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde einzuholen (was meist nicht funktioniert).
  • Teilgewerbliche Wohnungsprostitution ist nicht grundsätzlich untersagt, sofern die Wohnung in einem sogenannten Mischgebiet liegt.
  • Der Unterschied zwischen Wohnungsprostitution und Bordellbetreib ist zu unterscheiden.
  • Mietminderungsrecht besteht nicht automatisch. Der Kläger muss die Auswirkungen sowie die Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit seiner eigenen Wohnung nachweisen.
  • Im Fall einer nach außen sichtbaren Wohnungsprostitution besteht unter Umständen ein Recht des Vermieters, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Vorausgesetzt, die vertragswidrige Nutzung kann nachgewiesen werden.

Tipps, Empfehlungen und Informationen

Unsere Finanzrechner helfen Ihnen bei der Planung und Realisierung

Tipps, Empfehlungen und Informationen

Unsere Finanzrechner helfen Ihnen bei der Planung und Realisierung

Weitere Artikel zum Thema

TitelInhalt
Airbnb und Steuern: Was müssen Vermieter beachten?Airbnb und Steuern ist eine neue und scheinbar nicht unkomplizierte Variante des deutschen Einkommensteuerrechts. Die Mentalität der Shared Economy hat …2019-06-20 18:14:14
]

 

Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.