Es ist der Traum vieler Menschen, die auf der Suche nach den eigenen vier Wänden sind: eine Immobilie mit Charme und Geschichte. Solche Objekte bedürfen oft einer Altbausanierung.
Ein Haus, das lebt und atmet und am besten noch über einen großen Garten verfügt. Das alles hat oftmals allerdings einen kleinen Haken. In vielen Fällen sind solche Altbauten leider auch sanierungsbedürftig. Selbst wenn man die Probleme auf den ersten Blick nicht sehen mag – spätestens mit der ersten Heizkostenabrechnung wird oftmals klar, dass hier eine Menge Einsparpotenzial vorhanden ist.
Wie groß der Bedarf an Altbausanierungen in Deutschland wirklich ist, hat das Bundesministerium des Innern für Bau und Heimat vor einiger Zeit bereits beziffert. In einer Pressemitteilung vom 12.3.2021 merkte man an, dass rund 75 Prozent aller Gebäude in Deutschland vor der ersten Wärmeschutzverordnung im Jahr 1978 gebaut wurden. Viele dieser Gebäude sind heute noch in ihrem ursprünglichen Zustand und damit nicht auf der Höhe der Zeit, was den energetischen Standard angeht. Damit ist klar, dass beim Kauf eines älteren Gebäudes heute auf die meisten Käufer automatisch auch irgendwann die Notwendigkeit von Sanierungsarbeiten zukommt. Bleibt die Frage, welche Maßnahmen hier wichtig sind und Sinn machen und welche Kosten dadurch letztlich verursacht werden.
Schon gewusst?
Auf die Frage, was ein Altbau ist, haben viele Menschen bis vor einigen Jahren noch sehr selbstbewusst geantwortet: „Alles, was vor dem Jahr 1949 gebaut wurde.“ Das stimmte lange Zeit auch. Doch mit den stetig steigenden Anforderungen in Sachen Energieeffizienz der Neubauten hat sich diese Grenze erheblich verschoben.
Inzwischen gelten alle Häuser, die bis 1979 gebaut wurden als Altbauten. In vielen Fällen sind dabei gerade Häuser aus den 1970ern mit besonderem Sanierungsbedarf verbunden, weil dort seit dem Bau oftmals keine Modernisierungen vorgenommen wurden.
Welche Sanierungsmaßnahmen gibt es?
Grundsätzlich unterscheidet man hier zwischen zwei verschiedenen großen Bereichen in den Sanierungsmaßnahmen. Da wären:
- Energetische Sanierung
- Kosmetische Sanierung
Beide Varianten haben ihre Berechtigung, sollten allerdings nicht vollkommen losgelöst voneinander betrachtet werden. Eine Altbausanierung sollte immer zielgerichtet geplant und vollzogen werden. Wer sich für die Umsetzung energetischer Maßnahmen entscheidet, hat dabei durch die Altbausanierung auch nicht unerhebliche Einsparungen im Bereich der Energiekosten. Dazu kommt der heute für viele Menschen sehr wichtige Faktor des Umweltschutzes.
Ein großer Vorteil ist dabei allerdings auch, dass sich viele energetische Maßnahmen problemlos mit kosmetischen Maßnahmen kombinieren lassen. In der Folge haben wir die wichtigsten Maßnahmen aus beiden Bereichen einmal kurz zusammengefasst.
Energetische Maßnahmen
Energetische Maßnahmen haben grundsätzlich das Ziel, den Energieverbrauch im Haus zu reduzieren. Zusätzlich gibt es Maßnahmen, die eine ergänzende Nutzung erneuerbarer Energien möglich machen.
Eine der kostspieligsten Maßnahmen, die aber gerade bei Einfamilienhäusern einen sehr spürbaren Erfolg bringt, ist die Dachsanierung. Hierbei gibt es verschiedene Möglichkeiten der Dämmung. Die Aufsparrendämmung ist sicherlich die effektivste dafür aber auch teuerste Variante. Darüber hinaus lohnt eine Aufsparrendämmung sich nur, wenn man ohnehin gerade das Dach neu eindecken lassen möchte.
Wer sein Dach als solches behalten aber trotzdem etwas in Sachen Dämmung tun möchte, sollte eher über eine Untersparrendämmung nachdenken. Diese ist zwar etwas weniger effektiv, dafür aber auch deutlich günstiger und auch ohne weitere Arbeiten am Dachbelag selbst möglich.
Ein ebenso großer Faktor in Sachen Einsparpotenzial ist bei vielen Häusern die Fassade. Daher ist die Fassadendämmung eine hervorragende Möglichkeit, den Energieverbrauch in einem Altbau zu reduzieren. Ein deutlich weniger starker Eingriff in die Bausubstanz ist die Dämmung der obersten Geschossdecke. Wenn in einem Altbau der Dachboden nicht zum Wohnraum ausgebaut werden soll, stellt sich tatsächlich die Frage, ob dieser gedämmt werden muss oder ob die schützende Dämmung nicht eher in der Geschossdecke des letzten Wohngeschosses eingebracht werden sollte.
Auch eine Dämmung der Kellerdecke kann sich schon sehr stark bemerkbar machen, wenn die Kälte aus dem Erdreich nicht mehr so einfach von unten durch die Böden ins Haus kriechen kann. Ein besonders großes Thema in vielen Haushalten ist auch die neue Heizung.
Dabei stellt sich vielen die Frage, ob auch moderne Heizsysteme wie eine Wärmepumpe im Altbau möglich sind. Tatsächlich können moderne Heizsysteme, sobald die richtigen Voraussetzungen dafür geschaffen wurden, einen berechtigten Platz in einem guten Konzept zur Altbausanierung haben. Doch auch eine Umstellung von Öl auf eine Gasheizung oder auf eine Pelletheizung kann bereits zu erheblichen Einsparungen im Bereich der Energiekosten führen.
Andere kleinere Sanierungsmaßnahmen mit entsprechender Wirkung sind beispielsweise ein Austausch alter Fenster gegen neue Modelle mit einer Dreifachverglasung. Wichtig ist allerdings, dass die Fassade vorher gedämmt worden sein muss, bevor solche modernen Fenster verbaut werden. Andernfalls droht Schimmelgefahr im Inneren des Hauses.
Kosmetische Maßnahmen
Parallel zu den energetischen Maßnahmen, lassen sich auch zahlreiche kosmetische Maßnahmen umsetzen. Wenn beispielsweise eine Aufsparrendämmung vorgenommen werden soll, ist die Gelegenheit gut, gleichzeitig dem Dach auch eine neue Optik zu verpassen. Die Möglichkeiten in Sachen Baustoffauswahl und Optik bei der neuen Eindeckung des Daches sind riesig.
Neue Fenster und Türen bieten nicht nur die Möglichkeit der besseren Dämmung – auch von der Optik her ist eine solche Veränderung oftmals eine erhebliche Aufwertung für die Immobilie. Wer eine Fassadendämmung vornehmen möchte hat hier ebenfalls wunderbare Möglichkeiten, etwas für die Kosmetik zu tun. Von einer neuen Fassadenfarbe bis hin zur voll verklinkerten Fassade nach erfolgter Fassadendämmung sind die Möglichkeiten auch hier sehr breit gefächert.
Das Thema Kernsanierung
Wer sich für eine Altbausanierung entscheidet, steht unweigerlich irgendwann auch vor der Frage, ob es nur eine äußerliche Sanierung werden soll oder ob eben auch im Innenbereich direkt die eine oder andere Veränderung Sinn machen könnte. Hier lohnt es sich, wenn man schon einmal mit der Arbeit begonnen hat, mögliche Änderungen im Grundriss durch Trockenbaumaßnahmen wie das Ziehen von Rigips-Wänden umzusetzen.
Grundsätzlich ist die Kernsanierung im Altbau der wohl stärkste Eingriff, der in die Bausubstanz möglich ist. Dabei geht es letztlich darum, einmal alle nicht tragenden Elemente zu entfernen und einerseits die energetische Qualität der Hülle, aber eben auch die Optik und die Qualität im Innenbereich deutlich aufzuwerten.
Faktor erneuerbare Energien
Eine wunderbare Ergänzung zu den genannten Sanierungsmaßnahmen kann die künftige Nutzung erneuerbarer Energien sein. Vom Einbau der Pelletheizung bis hin zur Installation einer Photovoltalkanlage auf dem Dach oder der Schaffung einer Regenauffanganlage für die Toilettenspülung oder die Gartenbewässerung, gibt es hier eine Vielzahl von möglichen Varianten.
Was kostet eine Altbausanierung
Wer für eine Altbausanierung die Kosten berechnen möchte, muss als Erstes einen konkreten Plan der zu erledigenden Maßnahmen aufstellen. Dabei lassen sich für die folgenden Maßnahmen preislich in etwa so einordnen:
- Aufsparrendämmung mit neuer Dacheindeckung – ab 25.000 Euro
- Zwischensparrendämmung ohne Dacheindeckung – ab 5.000 Euro
- Geschossdeckendämmung – 15 bis 60 Euro pro Quadratmeter
- Kellerdeckendämmung – 15 bis 25 Euro pro Quadratmeter
- Fenster mit Dreifachverglasung – ca. 550 Euro pro neuem Fenster
- Neue Gasheizung – 6.000 bis 12.000 Euro
Deutlich komplizierter wird eine Preisprognose bei einer Fassadendämmung. Hier ist der tatsächliche Kostenfaktor letztlich von der Art der Dämmung abhängig. Die Altbausanierungskosten für eine Fassadendämmung beginnen bei etwa 2.000 Euro bei einer Einblasdämmung und gehen schnell bis zu 27.500 Euro und mehr für eine Isolierverklinkerung hoch.
Förderungen für Altbausanierung (Kfw)
Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie hat in der Broschüre „Sanierungsbedarf im Gebäudebestand“ aus dem Jahr 2014 bereits das spannende Ziel ausgegeben, bis zum Jahr 2050 im Gebäudebestand in Deutschland klimaneutral zu sein. Um ein solch hochgestecktes Ziel erreichen zu können, ist ein erheblicher Abbau des Sanierungsstaus auch in deutschen Wohngebäuden notwendig.
Das dürfte einer der Gründe für die hohen Zuschussmöglichkeiten sein, die der Staat für eine Altbausanierung mit energetischen Verbesserungen für die Immobilie bietet. Je nach Maßnahme können bis zu 45 % der im Rahmen der Altbausanierung anfallenden Kosten durch eine Förderung der Altbausanierung abgedeckt werden. Dazu kommen günstige Kreditangebote der Kfw-Bank, bei denen teilweise auch direkt ein Tilgungszuschuss gewährt wird.
Fazit
Eine Altbausanierung ist aus verschiedenen Gründen wichtig. Zum einen ist ein Erreichen der Klimaziele in Deutschland ohne eine konsequente Altbausanierung hierzulande nicht möglich. Zum anderen bietet eine Altbausanierung die Chance, Kosten nachhaltig zu reduzieren und so die Ausgaben für die Sanierung selbst innerhalb weniger Jahre wieder zu amortisieren. Dank verschiedener staatlicher Förderungen für die Altbausanierung ist das Investitionsrisiko für Hausbesitzer dabei oftmals gar nicht so groß, wie man auf den ersten Blick meinen könnte.