Mietnebenkosten und deren Berechnung sind oft verwirrend. Das muss nicht sein – verschaffen Sie sich jetzt einen Überblick. Dieser Fachartikel gibt Auskunft.
Wer zur Miete wohnt oder wer andersherum Wohnraum zur Verfügung stellt, sollte Nebenkosten berechnen können. Auch für Mieter kann diese Kompetenz von Bedeutung sein, um ihre Mietnebenkosten einschätzen zu können. Es ist zum einen bei der Suche nach einer neuen Wohnung von Interesse, die künftigen monatlichen Gesamtkosten zu kennen. Zum anderen sollten auch die Nebenkosten für die Wohnung, in der man aktuell lebt, regelmäßig anhand der Abrechnungen selbst überprüft werden. Das wiederum kann nur, wer sich mit den Mietnebenkosten auskennt.
Was sind Mietnebenkosten?
Die Nebenkosten meinen eigentlich die Betriebskosten. Diese müssen Mieter zusätzlich zur Miete (Kaltmiete) für ihre Wohnung zahlen. Die Nebenkosten werden entweder als Pauschale oder als Vorauszahlung gleistet. Miete und Mietnebenkosten machen gemeinsam die Warmmiete für eine Wohnung aus. Die Mietnebenkosten sind Ausgaben des Vermieters für die Bewirtschaftung und Instandhaltung der Immobilie. Wichtig für Mieter: Die Zahlung und Höhe der Mietnebenkosten müssen klipp und klar im Mietvertrag geregelt sein.
Des Weiteren sollte Eigentümer und Mieter klar sein, dass der Vermieter nicht alle Betriebskosten als Mietnebenkosten auf seine Mieter umlegen kann. Laut Betriebskostenverordnung (BetrKV) gehören etwa die Verwaltungs- und Aufsichtskosten nicht zu den Mietnebenkosten und dürfen daher nicht auf die Mieter umgelegt werden. Ebenso sind Instandhaltungskosten und Instandsetzungskosten für während der Nutzungsdauer entstandene Mängel durch zum Beispiel Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung nicht als Mietnebenkosten umlegbar.
Es sind also nur die Beträge für Nebenkosten oder Betriebskosten, die neben besagtem Hauptaufwand auflaufen. Dazu zählen zum Beispiel Aufgaben für Heizung, Wasser, Hausmeister oder die Müllabfuhr. Gut zu wissen: Wenn es um reinen Wohnraum geht, ist offiziell die Rede von Betriebskosten, bei gewerblich genutzten Objekten wird hingegen rechtlich von Nebenkosten gesprochen. Wer sich noch genauer über Mietnebenkosten informieren möchte, kann auf die Definition von Betriebskosten im Bürgerlichen Gesetzbuch zurückgreifen (§ 556 BGB).
Heizkosten als Teil der Nebenkosten
Betrachtet man das Wohnsegment, so sind Heizkosten ein bedeutsamer und in jedem Fall vorkommender Teil der Nebenkostenabrechnung. Die Heizkosten werden entsprechend dem Verbrauch berechnet. Wurde eine Vorauszahlung vereinbart, so kann es darauf basierend zu Erstattungen oder Nachforderungen kommen.
Für Mieter ist absolut empfehlenswert, die Heizkostenabrechnung selbst zu verstehen. Dafür sollte man vor allem nicht nur auf die Zeile schauen, die ein Guthaben oder eine Nachzahlung ausweist. Viel bedeutsamer ist, nach Punkten zu gucken, die gar nicht in die Abrechnung hineingehören. Folgende Punkte müssen laut Mieterverein Hamburg besonders beachtet werden, wenn es um das Berechnen der Nebenkosten geht.
- Abrechnungszeitraum: Er dauert auch dann zwölf Monate, wenn es einen Mieterwechsel gab.
- Energieverbrauch: Anzugeben inkl. verauslagter Kosten.
- Nebenkosten: variieren je nach Heizungsart. Relevante Aspekte sind hier u. a. Wartungskosten, Emissionsmessung, Kosten der Verbrauchserfassung und Abrechnung. Achtung: Reparaturkosten gehören nicht in die Heizkostenabrechnung für den Mieter, da sie nicht umlagefähig sind!
- Kostenverteilung: Auf Nachvollziehbarkeit achten. So ist bei zentraler Warmwasserbereitung der jeweils entfallende Kostenanteil zu berechnen. 30 bis 50 Prozent werden gemäß Quadratmeterzahl, weitere 50 bis 70 Prozent nach gemessenem Verbrauch gezahlt. Erhalten Mieter keine verbrauchsabhängige Abrechnung, können sie ihren Mietanteil möglicherweise um bis zu 15 Prozent kürzen.
- Sozialwohnung? Dann kommen für die Nebenkosten der Heizung noch rund zwei Prozent „Umlageausfallwagnis“ hinzu.
- Vorschüsse des Mieters müssen von den Gesamtkosten der Wohnung abgezogen werden.
- Stellt der Vermieter Nachforderungen, so verfällt dieser Anspruch, wenn der Mieter nicht innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums seine Abrechnung erhält. Dem Mieter wiederum steht ein etwaiges Guthaben in jedem Fall zu. Möchte er die Heizkostenabrechnung beanstanden, so muss er dies innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt tun.
Warmwasser als Nebenkosten: Worauf Mieter achten sollten
Die Warmwasserkosten sind gemäß § 2 Nr. 5 Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähig. Den Verbrauch und die Kosten für das Warmwasser können Mieter ihrer Heizkostenabrechnung entnehmen. Wohnen sie in einem Mehrfamilienhaus, so muss für die dortige zentrale Warmwasseranlage ein geeichter Wärmemengenzähler vorhanden sein. Wenn die gemietete Wohnung einen eigenen Warmwasserzähler hat, ist dies von Vorteil: Man kann selbst den Verbrauch mit den Zahlen der Heizkostenabrechnung vergleichen. Gibt es keinen Wärmemengenzähler im Haus, so muss der Warmwasserverbrauch laut Heizkostenverordnung (HKVO) mithilfe einer bestimmten Formel berechnet werden.
Warmwasser unterscheidet sich von den anderen Nebenkosten dadurch, dass für sie keine monatliche Pauschale als Vorauszahlung möglich ist (§ 1 Abs. 1 HeizkostenV). Eine beauftragte Abrechnungsfirma führt die jährliche Berechnung der Warmwasserkosten durch.
Betriebskostenspiegel als Vergleich heranziehen
Zur Überprüfung, aber auch zur Veranschlagung, der Nebenkosten kann ein Betriebskostenspiegel als Vergleichsinstrument verwendet werden. Er wertet tausende von Betriebskostenabrechnungen aus ganz Deutschland aus. Mithilfe des Betriebskostenspiegels werden, so der Deutsche Mieterbund, Transparenz und Vergleichbarkeit geschaffen. Er bietet somit Anhaltspunkte für die Überprüfung und die Abrechnung nach Aspekten der Wirtschaftlichkeit. Vermieter können dem Betriebskostenspiegel entnehmen, wo es möglicherweise für sie Einsparpotenziale gibt. Verbindliche Überprüfungen und Abrechnungen einzelner Kostenhöhen können allerdings nicht anhand des Betriebskistenspiegels vorgenommen werden.
Nebenkostenabrechnung verstehen
Wer Nebenkosten zahlt, sollte seine Nebenkostenabrechnung auch verstehen. So können mögliche Fehler identifiziert und Überzahlungen vermieden werden. Mieter sollten sich im Zusammenhang mit ihrer Nebenkostenabrechnung vor allem mit bestimmten Fachbegriffen auseinandersetzen. So sind folgende häufige Fallstricke:
- Nebenkostenvereinbarung: Im Mietvertrag ist geregelt, dass der Mieter die anfallenden Nebenkosten tragen muss.
- Nebenkostenpauschale: Bestimmter, fester Betrag zur Abgeltung der Kosten – unabhängig von tatsächlicher Höhe.
- Nebenkostenvorauszahlung: Zahlung über voraussichtliche Kosten, wird später verrechnet.
- Abrechnungszeitraum/Abrechnungsperiode: Zeitraum, auf den sich die Nebenkostenabrechnung bezieht.
- Abrechnungsfrist: Mieter muss Nebenkostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach letztem Tag der Abrechnungsfrist erhalten.
- Umlageschlüssel: Bildet die Berechnungsgrundlage für die Verteilung des Anteils eines Mieters an den Gesamtnebenkosten.
- Einwendungsfrist/Widerspruchsfrist: Der Zeitraum gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, innerhalb dessen der Mieter Einspruch gegen die Nebenkostenabrechnung erheben kann. Die Widerspruchsfrist beträgt zwölf Monate, und der Fristbeginn ist der Zugang der Nebenkostenabrechnung beim Mieter. Passt der Mieter hier nicht genau auf, kann es teuer werden: Leistet er nicht rechtzeitig Widerspruch, so muss er eventuell auch dann zahlen, wenn die besagten Nachzahlungen nicht korrekt sind.
Fazit
Das Thema Nebenkosten führt häufig zu Streitfällen in Mietverhältnissen. Damit Mieter nicht übervorteilt werden und möglicherweise unrechtmäßige Zahlungen leisten müssen, ist ihnen zu raten, sich mit dem Thema auseinanderzusetzen. Weiterführende Hilfe und Unterstützung beim Verständnis der Nebenkotenabrechnung bieten die Mietervereine: mit Publikationen und Beratung.
Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.