Mietrückstand – das hilft Vermietern

Nicht nur wegen Corona – manche Mieter haben einen erheblichen Mietrückstand. Was tun, sobald der Mieter länger seine Miete nicht zahlt?

Mietrückstand – welche Möglichkeiten hat Vermieter?

Das Gute vorweg: In der Regel zahlen Mieter ihre ausstehende Miete jeden Monat pünktlich auf das Konto des Vermieters. Meistens verläuft ein Mietverhältnis harmonisch, und es gibt viele Jahre keinerlei Probleme. Beide Seiten erfüllen ihre Pflichten und haben eine gute Geschäftsbeziehung.

Die Investition Immobilie lohnt sich in den meisten Fällen für den Vermieter, und der Cashflow rechnet sich. Was aber passiert, wenn das Mietverhältnis nicht mehr so ausgewogen verläuft, weil Mietzahlungen im Rückstand sind? Wie verhält sich der Vermieter, und ab wann ist der Mieter im Mietrückstand?

Pünktliche Mietzahlung zum dritten Werktag

Laut Mietvertrag muss die Miete bis zum dritten Werktag eines Monats gezahlt werden. Was nicht gleichzusetzen ist, dass diese auch auf dem Konto des Vermieters verbucht sein muss. Ist der dritte Werktag beispielsweise ein Donnerstag, so bedeutet dies dass die Miete erst am vierten oder gar fünften Werktag auf dem Konto des Vermieters verbucht werden muss. Wochenenden und Feiertage sind keine Werktage und müssen dementsprechend mitberücksichtigt werden. Erst nach Ablauf dieser Zeit tritt Zahlungsverzug ein, und ein Mietrückstand entsteht.

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Denn laut Gesetz muss der Mieter die Zahlung bis zum dritten Werktag des Monats vorgenommen haben. Sollte die Miete tatsächlich nur um ein oder zwei Werktage verzögert auf dem Konto des Vermieters verbucht werden, so handelt es sich lediglich um eine leichte Verzögerung der Zahlung, die noch keine Konsequenzen für den Mieter hat. Tritt der Zahlungsverzug einmalig auf, so ist dies seitens des Vermieters durchaus zu verschmerzen.

Dennoch sollte die Zahlung der Miete konstant und pünktlich erfolgen. Bei wiederholten verspäteten Zahlungen können rechtliche Konsequenzen drohen, die der Mieter aufgrund selbstverschuldeter Zahlungsverzögerung zu akzeptieren hat. Ist der Mieter allerdings mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand, dann kann das Mietverhältnis sofort fristlos gekündigt werden. Hierzu später mehr!

Gründe für Mietrückstände erforschen

Damit es erst gar nicht zur außerordentlichen Kündigung der Wohnung kommt, sollte sich der Vermieter immer ein Bild von der genauen Situation des Mieters machen. Welche Gründe hat der Mietrückstand genau, was sind die expliziten Ursachen, warum die Miete nicht pünktlich gezahlt wird. Gerade bei zuverlässigen und verbindlichen Mietern, die bis dato kaum aufgefallen sind, sollte der Vermieter im eigenen Interesse handeln und der Ursache auf den Grund gehen. Schließlich war das Mietverhältnis viele Jahre in Ordnung, und die Miete kam immer pünktlich.

Eine bisher bewährte Methode ist es, die direkte Kommunikation zu suchen. Statt ein sachliches Schreiben zu verfassen, ist es ratsam, sich persönlich mit dem Mieter zu treffen. Bei diesem Gespräch können etwaige Probleme, die den Mietrückstand verursacht haben, in Erfahrung gebracht werden. Die Gründe eines Zahlungsrückstandes sind vielfältig, und oft ist es auch Vergesslichkeit, dass der Mieter die ausstehende Forderung noch nicht beglichen hat. In diesem Fall ist die Lösung einfach und schnell geklärt. Der Mieter kann durch einen Dauerauftrag die Miete regelmäßig von seinem Konto auf das Konto des Vermieters überweisen.

Auch häufige Zahlendreher in der IBAN oder ein neues Konto können für den Zahlungsverzug verantwortlich sein. Diese Fehler lassen sich schnell beheben, und das Mietverhältnis kann in der Regel ohne weitere Probleme fortgesetzt werden. Denn in diesen Fällen zeigt sich meistens, dass der Mieter einfach nur vergesslich oder zu unkonzentriert war, die Überweisung pünktlich zu tätigen. Der Mieter zeigt seinen Zahlungswillen, indem er zur zukünftigen Vermeidung des Zahlungsrückstandes einen Dauerauftrag einrichtet.

Jobcenter und Ratenzahlung können helfen

Leider geht es in einigen Fällen nicht so glimpflich zu, und es gibt Gründe, die sich nicht so ohne weiteres aus der Welt schaffen lassen. Hier ist es wichtig, dass der Mieter sich öffnet und mit der Wahrheit rausrückt, damit Lösungen gefunden werden können. Sind nämlich finanzielle Probleme für den Mietrückstand verantwortlich, so sieht die Sachlage deutlich anders aus und muss dementsprechend bereinigt werden.

Ein Verzug aus finanziellen Gründen ist immer ernst zu nehmen. Sollte der Mieter aufgrund von Arbeitslosigkeit oder Trennung und Auszug des Partners, der bisher die Miete gezahlt hat, die Miete nicht mehr entrichten können, so muss überlegt werden, ob das Jobcenter für die Mietzahlung einspringen kann. Es lohnt sich für den Vermieter, die Zeit bei so einem Härtefall zu investieren und dem Mieter die Chance zu geben, die Angelegenheit zu regeln. Denn das Jobcenter ist einer der zuverlässigsten Mietzahler. Die Miete durch das Jobcenter ist in der Regel gesichert und wird solange gezahlt, solange der Mieter Anspruch auf Geld von diesem hat.

Sollte der Mieter die rückständige Miete weiterhin nicht bezahlen können und das Jobcenter auch nicht einspringen, so kann eventuell eine Ratenzahlung der noch ausstehenden Miete vereinbart werden. Dies ist nur ratsam, wenn der Mieter die Miete in Zukunft wieder pünktlich leisten kann. Dies ist wiederum nur der Fall, wenn ein vorübergehender finanzieller Engpass zum Rückstand der Mietzahlung geführt hat. Bei einem dauerhaften finanziellen Problem ist eine Ratenzahlung nicht zu empfehlen.

Deshalb sollte der Vermieter genaustens überprüfen, wie sich die finanzielle Situation verhält. Ist der Mieter kooperativ und gesprächsbereit, so kann sich der Vermieter auf etwaige Ratenzahlung einlassen. Sollte sich der Mieter dem Vermieter verschließen und ein Gespräch kommt nicht zustande, so muss der Vermieter alle bisherigen Vorgänge schriftlich dokumentieren und dementsprechend in schriftlicher Form einen Brief verfassen, indem der Mieter eine Frist gesetzt bekommt, die Mietrückstände vollständig zu begleichen.
Gesetzliche Rahmenbedingungen einhalten

Der Vermieter muss unbedingt die gesetzlichen Rahmenbedingungen einhalten. Das heißt, auf den Mietvertrag hinweisen und sich auf das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) berufen, in denen alle mietrechtlichen Gesetze aufgeführt sind und auf dem sich das Mietverhältnis stützt. Die schriftliche Kommunikation ist bei zahlungsunwilligen Mietern eine wichtige Beweisgrundlage für spätere rechtliche Schritte, die eventuell bevorstehen. Nur wenn der Vermieter alles schriftlich fixiert hat, kann später bei Gericht eine Klage erhoben werden.

Ist der Mieter mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand, und rührt sich der Mieter auf Anfragen des Vermieters nicht, so kann davon ausgegangen werden, dass es sich hier um so genannte Mietnomaden handelt, die sich auf Kosten anderer Menschen ein schönes Leben machen möchten. Diese Art von Mietern gibt es leider viel zu oft und ist für den Vermieter eine kostspielige und nervenaufreibende Angelegenheit, die im schlimmsten Fall mit dem völligen Ruin einhergehen kann. Die Menschen, die sich auf diese Art Wohnraum beschaffen, haben meistens eine positive Schufa-Auskunft und treten in der Regel außergewöhnlich souverän und mitunter im gehobenen Kleidungsstil auf, sodass der Vermieter keinen Verdacht schöpft. Im Gegenteil, die einwandfreie Schufa ist oft der Grund, weshalb sich Vermieter bis heute noch auf dieses Gegenüber nur allzu gerne einlassen.

Positive Bonität schützt nicht immer

Auch wenn ein Immobilienmakler wie Immo-Wirtschaft die Bonität geprüft hat, der Mieter kann vielleicht von heute auch morgen nicht zahlen. Im Nachhinein ein nerviges und unschönes Nachspiel, das meist schon vor der gerichtlichen Räumungsklage endet, indem diese Mieter einfach über Nacht verschwinden. Nach deren Auszug bleiben oft hohe Schäden, die sowohl die Immobilie selbst als auch den Mietrückstand betreffen. Da eine neue Adresse meistens nicht bekannt ist und von dem Mieter nichts zu holen ist, bleiben gerichtliche Vollstreckungen aus. Somit stehen solche Mieter nicht negativ in der Schufa und können mit einwandfreier Bonität weiter ihr Übel treiben.

Um dieses zu vermeiden, kann der Vermieter folgendes tun: Vorlagen von Arbeitsverträgen, Gehaltsabrechnungen und vor allem die vorherigen Adressen mit Angaben des Vermieters haben sich auf Dauer besser bewährt als jede Schufa- oder Bonitätsauskunft. Denn diese sagt nur aus, ob der Mieter Schulden hat, die eventuell nicht getilgt wurden. Wer als Vermieter hier zu sehr auf die Bonität achtet und nicht darauf, dass der Mieter einen unbefristeten Arbeitsvertrag und damit einhergehend ein regelmäßiges Einkommen, der setzt möglicherweise auf das falsche Pferd. Denn Mieter können durchaus in finanzielle Schwierigkeiten geraten sein und keine gute Bonität besitzen, sind aber bisher noch nie mit Mietrückständen negativ aufgefallen. Gerade der Nachweis, wie die Zahlungsmoral der letzten Jahre gegenüber anderen Vermietern war, gibt Auskunft darüber, mit wem der Vermieter es in Zukunft zu tun haben wird.

Eine besondere Empfehlung ist es, sich die Daten des Vorvermieters geben zu lassen. Eine Alternative wäre auch eine Bescheinigung des ehemaligen Vermieters einzuholen, ob die Zahlungen stets pünktlich getätigt wurden. Allerdings können diese auch gefälscht sein. Um die absolute Gewissheit zu haben, sind die letzten zwölf Mietzahlungen in Kopie ein guter Nachweis den Zahlungswillen zu überprüfen. Wenn der Mieter dies alles nachgewiesen hat und die Formulare als in Ordnung befunden werden, steht einem Mietverhältnis nichts mehr im Wege.

Alles schriftlich fixieren

Zu beachten ist, dass der Mietvertrag immer in schriftlicher Form abgeschlossen wird. Nur so hat der Vermieter einen exakten Nachweis, falls es während des Mietverhältnisses doch noch zu Schwierigkeiten kommen sollte. Vermieter, die mit sehr jungen Menschen wie Studenten oder Auszubildenden einen Mietvertrag abschließen, sollten sich zudem von deren Eltern eine Bürgschaft unterschreiben lassen.

Sich die Zeit zu nehmen und die potenziellen Mieter zu überprüfen und mit ihnen ins Gespräch zu kommen, lohnt sich in den meisten Fällen. Eine Studie besagt, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter gut ist, dann bleiben in der Regel größere Probleme wie Mietrückstände aus. Dem Mieter muss bewusstwerden, dass ein Vermieter in der Regel von den Mieteinkünften lebt und dieser auch seine finanziellen Verpflichtungen hat. Ist dem Mieterklar, dass sein Vermieter auf die Zahlung angewiesen ist, dann steigt auch sein Gefühl dafür, wie wichtig es ist, die Miete pünktlich und kontinuierlich zu zahlen.

Helfen Gespräche und schriftliche Aufforderungen nicht, um die Miete einzutreiben, so bleibt nur die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Um ein Mietverhältnis aufgrund von Zahlungsrückständen seitens des Mieters adäquat zu kündigen, müssen in Deutschland strenge Regeln beachtet werden. Diese dürfen in keinem Falle vom Vermieter ignoriert werden, sonst hat dieser im späteren gerichtlichen Verfahren das Nachsehen.

Um kündigen zu können, muss der Mieter mit zwei Kaltmieten vollständig im Rückstand sein. Die Nebenkosten zählen hier nicht dazu. Beispiel: Der Mieter hat im Mai seine Kaltmiete einschließlich der Nebenkosten nicht bezahlt, und im Juni wird nur die Kaltmiete bezahlt. Der Rückstand beträgt hier zwei Monatsmieten, und es darf fristlos gekündigt werden. Zwei rückständige Monatsmieten müssen nicht zwingend zwei aufeinanderfolgende Mieten sein, sondern können sich auch in der Summe von zwei Kaltmieten bewegen.

Fristen beachten

Die fristlose Kündigung muss wie schon erwähnt immer schriftlich erfolgen und am besten mit Einschreiben/Einwurf erfolgen. Vor der Kündigung sollten zwei Schreiben, die ebenfalls mit Einschreiben verschickt wurden, erfolgt sein. In denen muss explizit eine Frist gesetzt sein, bis wann der Rückstand gezahlt werden muss. Es empfiehlt sich, die Frist so kurz wie möglich zu setzen. Hierbei kann das Bürgerlichen Gesetzbuch, kurz BGB, zitiert werden, in dem auf die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund hingewiesen wird.

Sollte der Mieter den Rückstand bis zur genannten Frist zahlen, so ist die Angelegenheit erledigt, und es ist zu hoffen, dass in Zukunft die Mietzahlungen aufgrund konsequenten Verhaltens seitens des Vermieters eingehalten werden. Zahlt der Mieter seine offenen Forderungen nicht oder nur teilweise, dann kann die fristlose Kündigung an den Mieter übersandt werden. Reagiert der Mieter auf die Kündigung nicht, so muss der rechtliche Schritt erfolgen. Der Vermieter kann beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage erwirken. Diese wird dem Mieter innerhalb von vier Wochen nach Beantragung zugestellt. Der Mieter hat ab da zwei Monate Zeit, die Schulden zu begleichen. Sollte der Mieter in dieser Zeit seine Mietrückstände tilgen, so sind die Räumungsklage und die fristlose Kündigung hinfällig. Zu beachten ist, dass dieser Vorgang seitens der Amtsgerichte nur alle zwei Jahre getätigt werden kann. Gerät der Mieter abermals nach dieser Prozedur in Mietrückstände kann der Vermieter sofort kündigen.

Externe Hausverwaltung kann hilfreich sein

Ein Vermieter, der mehr als zwei Mietobjekte zu betreuen hat, sollte sich überlegen, ob es sich lohnt, eine Verwaltung für Mietsachen zu beauftragen. Diese professionellen Dienstleister sind auf Mietsachen spezialisiert und kennen jede rechtliche Grundlage in Sachen Mietrecht. Die Profis verwalten die Mietobjekte der einzelnen Vermieter in allen Sachen rund um die Vermietung. Angefangen von der Überprüfung der Mieter bis zum Auszug wird alles von der Verwaltung erledigt.

Dies bedeutet in der Konsequenz, dass der Vermieter wenig mit seinen Mietern zu tun hat. Diese möglichweise nicht einmal persönlich kennt. Es bedeutet aber auch, dass in vielen Fällen viel Zeit und Ärger gespart bleibt. Mitunter sogar sehr viel Geld, da es eine kleine Absicherung vor den finanziellen Ruin ist. Meistens haben externe Hausverwaltungen auch spezielle Anwälte, die bei Mietrückständen die Miete eintreiben. Es hat sich gezeigt: Sobald Vermieter sich von externen Dienstleistern unterstützen lassen, gibt es wesentlich weniger Probleme.

Finanziell ist es für den Vermieter meistens sogar kostengünstiger. Da sich um Angelegenheiten wie die alljährliche Nebenkostenabrechnung oder spezielle Anliegen seitens des Mieters nicht mehr gekümmert werden muss. Kommt es zwischen der Hausverwaltung und dem Mieter zum Schriftverkehr, wird dieser für den Vermieter erst einmal ohne Kosten verbunden sein. Solche Angelegenheiten sind in einem Gesamtpaket enthalten, für das der Vermieter monatlich die Hausverwaltung bezahlt. Natürlich sind es erst einmal zusätzliche Kosten. Die aber Sinn machen, wenn dadurch viel Ärger erspart bleibt.

Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.