gemischte nutzung immobilien

Oben Wohnung, unten Gaststätte – gemischte Nutzung von Immobilien

Es gibt sie nicht mehr ganz so oft, aber es gibt sie. Häuser, in denen sich in den oberen Etagen eine oder mehrere Wohnungen befinden und im Erdgeschoss gewerblich genutzte Räume – etwa ein Ladengeschäft, ein Büro oder eine Gaststätte. Bei einer gemischten Nutzung von Immobilien sind steuerliche Unterschiede zu beachten.
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Nicht selten sind die Betreiber der gewerblichen Räume im Erdgeschoss auch Eigentümer des gesamten Hauses. Sie wohnen auf der ersten Etage desselben Hauses, weil dies wesentlich bequemer ist, als erst einen langen Weg zum Arbeitsort zurückzulegen. Bei einer solchen Mischnutzung von Immobilien sind allerdings steuerliche Unterschiede zu beachten. Die Kosten einer selbst genutzten Privatwohnung können nämlich – von wenigen Ausnahmen abgesehen –nicht Steuern sparend geltend gemacht werden. Die die Kosten und Aufwendungen im Zusammenhang mit betrieblich genutzten Räumlichkeiten sehr wohl, und zwar ziemlich weit reichend.

Besonderheit bei der Mischnutzung einer Immobilie

Die Mischnutzung einer Immobilie bedeutet: Das Haus wird teils zu Wohnzwecken und teils gewerblich genutzt. Das ist etwa bei in der Gastronomiebranche oft gegeben. Eine solche Mischnutzung kann steuerlich sehr vorteilhaft sein – falls man die ganze Sache rechtlich sauber gestaltet. Wichtig: Nichts ohne einen versierten Steuerberater machen. Der weiß am besten, wo die steuerlichen Fallen lauern und wie man diese legal umgeht.

Steuerlich absetzbare Kosten – was Wohnungseigentümer geltend machen dürfen

Ob Eigenheim oder Wohnung – wer seine Immobilie selbst nutzt, darf unterschiedliche Kosten steuerlich absetzen. So dürfen beispielsweise maximal 20 Prozent, höchstens aber 1.200 Euro jährlich, von anfallenden Handwerkerkosten in der Einkommenssteuererklärung geltend gemacht werden. Das Finanzamt berücksichtigt aber nur Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten. Andere Aufwendungen wie Materialkosten lassen sich hingegen nicht absetzen.

Neben den Handwerkerkosten lassen sich auch sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen. Damit sind etwa Kosten für Haushaltshilfen, Gärtner oder auch Hausmeister gemeint. Alle Tätigkeiten, die so geltend gemacht werden sollen, müssen in der Wohnung oder auf dem dazugehörigen Grundstück erbracht werden. In diesem Bereich dürfen ebenfalls maximal 20 Prozent, aber maximal 4.000 Euro pro Jahr steuerlich berücksichtigt werden.

Gewerbeimmobilie – was ist steuerlich absetzbar?

Wer etwa als Gastwirt einen Gebäudeteil wie das Erdgeschoss nutzt, um Einkünfte zu erzielen, der kann die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten steuerlich abschreiben und auf diese Weise Steuern sparen. Diese auch als Abschreibungen bezeichneten Vorgänge sind allerdings nur auf den gewerblich genutzten Gebäudeteil beschränkt. Anschaffungskosten für den Grund und Boden, auf dem die Immobilie steht, dürfen nicht steuerlich geltend gemacht werden.

Im Rahmen der AfA-Abschreibung (Absetzung für Abnutzung) sieht der Gesetzgeber für gewerblich genutzte und zu einem Betriebsvermögen gehörende Gebäude oder Gebäudeteile vor, dass diese über einen Zeitraum von 33 1/3 Jahren jedes Jahr mit jeweils drei Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten steuerlich abgesetzt werden dürfen.

Wie werden die Betriebskosten bei einer gemischt genutzten Immobilie ermittelt und aufgeteilt?

Unter einer Mischnutzung ist zu verstehen, dass in einer Immobilie sowohl Wohnungen als auch Gewerberäume (Gastronomie, Ladengeschäfte, Büros) vorhanden sind. Die Betriebskosten für die verschieden genutzten Einheiten der Immobilie sind getrennt zu ermitteln und umzulegen. Das bedeutet, dass die Betriebskosten für die gewerbliche Nutzung ermittelt und dann von den Gesamtbetriebskosten abgezogen werden.

Wenn der Nutzer der Wohnung mit dem Gewerbetreibenden identisch ist, kann diese getrennte Ermittlung wegfallen. Dies gilt allerdings nur, wenn die Immobilie lediglich aus einem einzigen Gewerbeteil (z. B. Gastronomie im Erdgeschoss) und einer Wohnung (in der ersten Etage) besteht. Solche Konstellationen finden sich heute kaum noch in großen Städten, sondern eher in ländlichen Regionen.

Praktisches Beispiel – eigene Gastronomie mit darüber liegender Wohnung

Tatsächlich verbinden viele Gewerbetreibende die Arbeit mit dem Privatleben, indem sie in einem einzigen Gebäude sowohl ihre Wohnung haben als auch ihren Gewerbebetrieb, etwa eine Gastronomie (Kneipe, Bar oder Restaurant). Haben sie beides als Eigentum erworben, gelten nicht nicht nur für die Räumlichkeiten, sondern auch für die Einrichtung des Gewerbebetriebes je eigene steuerliche Voraussetzungen.

So stehen einem Gastronomen für seine zum Bespiel über den Fachhandel für Gastro-Bedarf bezogenen Geräte und Maschinen spezielle AfA-Abschreibungstabellen zur Verfügung, in denen der Gesetzgeber den Abschreibungszeitraum definiert hat. So kann er laut der für Möbel Gastronomie geltenden AfA-Tabelle eine Geschirrspülmaschine über einen Zeitraum von 5 Jahren mit jeweils 20 Prozent der Kaufsumme abschreiben. Diese Methode wird als lineare Abschreibung bezeichnet.

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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