Umzug – Was Mieter vor dem Auszug rückgängig machen müssen

Die alte Wohnung ist gekündigt und eine neue Unterkunft gefunden. Doch die Arbeit fängt ab diesem Zeitpunkt erst so richtig an. Bei der Umzugsplanung müssen Mieter an vieles denken. Viele bauliche Veränderungen in der Wohnung müssen rückgängig gemacht werden.

Nicht nur um das Organisatorische muss man sich rechtzeitig kümmern, sondern auch um die nun möglicherweise notwendige Rückführung der Wohnung in ihren ursprünglichen Zustand. Hat man es nicht ausdrücklich anders vereinbart, findet der Vermieter sie idealerweise so vor, wie Mieter sie bei der Schlüsselübergabe bezogen haben. Dadurch können unterschiedliche Rückveränderungsmaßnahmen erforderlich werden.

Persönlichkeitsentfaltung – Wo das Recht darauf in Mietimmobilien endet

Obwohl man nur selten daran denkt: Mit der Miete erwirbt man das Zuhause nicht, sondern sichert sich lediglich ein Nutzungsrecht für fremdes Eigentum. Aus diesem Grund bleibt dem Eigentümer von Mietobjekten zu jeder Zeit das Recht vorbehalten, die Gestaltungspläne im Hinblick auf die Räumlichkeiten mitzubestimmen.

An der Bausubstanz dürfen Mieter beispielsweise nur mit expliziter Einwilligung ihrer Vermieter Veränderungen vornehmen. Dementsprechend gilt das Recht auf freie Persönlichkeitsentfaltung in gemieteten Immobilien nicht bedingungslos. Lediglich bei leicht reversiblen Anpassungen müssen Mieter vorab nicht zwingend um Erlaubnis bitten. Das ist beispielsweise bei Wandgestaltungselementen wie Tapeten der Fall, die sich vor dem Auszug leicht wieder ablösen lassen.

Ähnlich verhält es sich mit Böden, die über bestehende Bodenbeläge verlegt werden. Sogar ein neue Einbauküche sind ohne Rücksprache denkbar, wenn man die alte demontiert und aufbewahrt. Vor dem Auszug kehrt sie schließlich wieder an Ort und Stelle zurück. Achtung: Was vor der Rückübergabe der Unterkunft nicht rückgängig gemacht wird, kann der Vermieter bemängeln. Dies beginnt bereits im Falle von Wandfarben, die seinen Geschmack nicht treffen.

Gut zu wissen: Schadensersatzforderungen sind oft legitim

Müssen Vermieter selbst den Ursprungszustand ihrer Immobilie wiederherstellen, kann dies den Mieter je nach Aufwand teuer zu stehen kommen. Zum Beispiel, wenn Fachleute die Arbeit übernehmen. Hier hat der Vermieter einen Schadensersatzanspruch. Das gilt auch, wenn im Mietvertrag nicht explizit vereinbart wurde, dass sich das Mietobjekt beim Auszug wieder im Ursprungszustand befinden muss.

Was, wenn Veränderungen den Wert der Mietsache steigern?

Mieter haften für Schäden, die während der Mietdauer innerhalb der Räumlichkeiten entstehen – so viel ist klar. Zum Beispiel in dem Fall, dass Umgestaltungsmaßnahmen durch den Mieter den Wert der Immobilie verringert haben. Wenn Tapeten erneuert oder Böden verlegt werden, steigert dies bei sachgemäßer Ausführung allerdings oft den Wert der Mietsache. Droht dem Mieter in diesem Fall trotzdem Ärger? Einheitliche Regelungen gibt es im Mietrecht nur selten.

Als Orientierungshilfe dienen in der Regel nur gerichtliche Einzelfallentscheidungen. In der Theorie müssen Mieter das Objekt unabhängig von der Art und Qualität durchgeführter Veränderungen zum Auszug in den Ausgangszustand zurückversetzen. Also auch, wenn der jetzige Zustand den Immobilienwert steigert. In der Praxis werden Vermieter in diesem Fall eventuell aber gar nicht erst darauf bestehen, wenn sie von den Umgestaltungsmaßnahmen profitieren. Selbst wenn ein solcher Fall gerichtlich entschieden werden müsste, würde sich der zu erwartende Ärger vermutlich in Grenzen halten.

Klarheit durch ein Gespräch mit dem Vermieter

Bevor man aus Mietobjekten auszieht, lohnt ein klärendes Gespräch mit dem Vermieter. Zumindest sollte man rechtzeitig in Erfahrung bringen, ob durchgeführte Umgestaltungsmaßnahmen wie neue Böden tatsächlich rückgängig gemacht werden sollen. Oftmals übernehmen Vermieter neu montierte Elemente wie Einbauküchen oder Handtuchhalter gern.

Auch bei der Wandgestaltung hat man vielleicht ihren Geschmack getroffen und hätte mit der Wiederherstellung des Ursprungszustands unnötige Arbeit. Je besser das Verhältnis zwischen beiden Parteien, desto hilfreicher für eine zufriedenstellende Klärung.

Wissen Vermieter von etwaigen Veränderungen an der Immobilie bis zu diesem Zeitpunkt überhaupt nichts, ist das eher ungünstig. Ob man sich trotzdem bezüglich des gewünschten Übergabezustands erkundigt, hängt vor allem vom Aufwand des möglicherweise erforderlichen Rückbaus ab.

Abschluss Tipp: Beim Auszug immer Übergabeprotokolle nutzen

Worauf man sich mit dem Vermieter hinsichtlich des wünschenswerten Übergabezustands zum Auszugstag auch einigt: Idealerweise bestätigen beide Parteien einander die Abmachung in schriftlicher Form. Entsprechende Einigungen können beispielsweise als Vorbemerkungen dem Übergabeprotokoll beigefügt werden. Letzteres ist kein Pflichtprotokoll, aber sorgt im Falle späterer Streitigkeiten vor Gericht für Klarheit.

Achtung: Wenn ein Übergabeprotokoll verwendet wird, sollten Mieter das Dokument vor dem Unterschreiben immer genauestens lesen. Sonst erleben sie im schlechtesten Fall eine unangenehme Überraschung. In Einzelfällen führen Vermieter unter Umständen ein einzelnes übersehenes Bohrloch als Mangel auf. Mieter sollten in diesem Fall nicht unterschreiben, sondern darauf bestehen, den Mangel noch zu beseitigen.

Im Idealfall sind unabhängige Zeugen bei der Rückübergabe zugegen, die den Zustand der Immobilie notfalls vor Gericht bestätigen. Auch Fotos können hilfreich sein.

Achtung bei Klauseln im Übergabeprotokoll!

Enthalten die Dokumente Aussagen dazu, dass sich der Mieter bis zu einem gegebenen Zeitpunkt zu einer Endrenovierung der Immobilie verpflichtet, ist dieser Zusatz unabhängig vom Mietvertrag rechtlich bindend und sollte nicht unterzeichnet werden.

Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.


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