Zweitwohnung und Steuern sparen

Zweitwohnung: Welche Kosten Steuern sparen

Rund 400.000 Menschen in Deutschland haben aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung. Das ist oft sehr teuer. An den Kosten beteiligt sich das Finanzamt. Der Fachbegriff dafür lautet doppelte “Haushaltsführung“.
Inhalt

  • Wann gilt eine Wohnung oder ein Appartement als Zweitwohnsitz?
  • Weshalb die Zweitwohnung nicht Lebensmittelpunkt sein sein
  • Was bedeutet die 10-Prozent-Regel bei den Kosten am Hauptwohnsitz?
  • Können auch Singles die Steuervorteile bei einer doppelten Haushaltsführung nutzen?
  • Welche Kosten einer gemieteten Zweitwohnung Sie beim Finanzamt geltend machen dürfen
  • Welche Kosten außerdem Steuern sparend geltend gemacht werden dürfen
  • Welche Kosten sparen Steuern, falls die Zweitwohnung gekauft wird
  • Tipps, Empfehlungen und Informationen


    Bei uns in Deutschland herrscht Fachkräftemangel. Das zumindest besagen in schöner Regelmäßigkeit Arbeitsmarktstatistiken. Tatsache ist aber auch: Nicht überall, wo Fachkräfte mit ihren Familien wohnen, gibt es ausreichend Jobangebote. Wer etwa auf dem Land lebt, um dort Beschaulichkeit und Lebensqualität zu genießen, dessen Büro ist nicht selten 50 bis 100 Kilometer entfernt von daheim. Macht am Tag 100 bis 200 Kilometer, die man zurücklegen muss. Das dauert, das ist anstrengend, und das nervt oft. Egal, ob man mit dem Auto oder mit Bus und Bahn unterwegs ist. Alles in allem dürften die Tickets für den ÖPNV und erst recht der Sprit für´s Auto ein paar 100 Euro im Monat kosten.

    Berufspendler haben somit nicht selten enorme Ausgaben, um ihre Arbeitsplätze zu erreichen. Stress und körperliche Anstrengungen kommen noch dazu. Deshalb haben sich knapp eine halbe Million Arbeitnehmer für einen Zweitwohnsitz in der Umgebung ihres Arbeitsplatzes entschieden. Dort leben sie von montags bis freitags. Am Wochenende geht´s dann heim zur Familie, wo sich Hauptwohnsitz und Lebensmittelpunkt befinden.

    Durch einen Zweitwohnsitz lässt sich zumindest viel Zeit sparen. Ob die kleine Wohnung oder das Appartement in Büronähe tatsächlich preiswerter ist als das tägliche Pendeln zum Arbeitsplatz und zurück, hängt vom Einzelfall ab. Klar ist aber auch: Sobald eine solche doppelte Haushaltsführung vom Finanzamt akzeptiert wird, dürfen praktisch sämtliche Kosten in der Einkommensteuererklärung Steuern sparend geltend gemacht werden. Damit dies klappt, müssen einige wichtige Voraussetzungen erfüllt sein.

    Wann gilt eine Wohnung oder ein Appartement als Zweitwohnsitz?

    Bis zum Jahr 2014 gab es zwischen Steuerzahlern und den Finanzämtern andauernd Streit, sobald es um einen Zweitwohnsitz und die steuerliche Anerkennung einer doppelten Haushaltsführung ging. Dies lag vor allem daran, dass es in puncto Nebenwohnung an rechtlich relevanten Details mangelte. Grundsätzlich galt nämlich, dass der Weg zur Arbeit „zumutbar“ sein sollte. Gerade dieses Adjektiv „zumutbar“ lässt viel Raum für Interpretationen. Die Bedeutung des Adjektivs „zumutbar“ ist demnach so subjektiv wie persönliche Mode- oder Essensvorlieben. Sobald die Kosten des Zweitwohnsitzes im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung vom Finanzamt nicht akzeptiert wurden, mussten sich Finanzgerichte mit der Interpretation des Wortes „zumutbar“ beschäftigen.

    Das hat sich, wie gesagt, seit dem Jahr 2014 grundlegend geändert. So hat der Gesetzgeber festgelegt, dass die Zweitwohnung nur halb so weit entfernt liegen darf vom Arbeitsplatz wie die Erstwohnung als Lebensmittelpunkt. Es versteht sich von selbst, dass – wie üblich bei den Fahrten Wohnung zur Arbeitsstätte – die kürzeste Verbindung zählt. Beispiel: Falls der Hauptwohnsitz des Arbeitnehmers 80 km entfernt vom Büro liegt, darf die Entfernung zwischen Nebenwohnsitz und Arbeitsplatz maximal 40 km betragen.

    Weshalb die Zweitwohnung nicht Lebensmittelpunkt sein sein

    Falls die Entfernung zwischen Zweitwohnung und Arbeitsplatz den gesetzlichen Vorgaben entspricht, geht es um die entscheidende Frage: Ist die Hauptwohnung, in der auch die Familie lebt, Lebensmittelpunkt des Arbeitnehmers? Oder ist die Nebenwohnung der Lebensmittelpunkt? Falls das nämlich die Zweitwohnung sein sollte, werden deren Kosten nicht Steuern sparend anerkannt. Es gibt mehrere Kriterien, anhand derer Finanzbeamte prüfen, wo der Lebensmittelpunkt des Steuerzahlers liegt. Nämlich:

    • Größe und Ausstattung der Zweitwohnung im Vergleich zur Hauptwohnung. Die Nebenwohnung sollte nicht größer sein als die Hauptwohnung, idealerweise um Einiges kleiner.
    • Vergleich, wie oft und wie lange der Steuerzahler sich in beiden Wohnungen aufhält.
    • Voraussichtliche Dauer des Beschäftigungsverhältnisses.
    • Vergleich der sozialen Kontakte an beiden Wohnorten. Damit sind insbesondere Bekannte, Freunde und Familienmitglieder gemeint.

    Aus diesen Prüfkriterien ergeben sich folgende Tipps für Steuerzahler, die die Kosten einer Zweitwohnung im Rahmen der doppelten Haushaltsführung Steuern sparend geltend machen möchten:

    Tipp 1: Die Zweitwohnung sollte nicht größer, besser spürbar kleiner sein als die Hauptwohnung.

    Tipp 2: Der Steuerzahler sollte dem Finanzbeamten möglichst viele Heimfahrten nachweisen können. Am besten mithilfe eines Fahrtenbuchs.

    Tipp 3: Mitgliedschaften in der Freiwilligen Feuerwehr, im Sportverein oder Schützenverein sowie kulturelles oder ehrenamtliches Engagement sind Indizien für die Verbundenheit des Steuerzahlers zum Hauptwohnsitz und seine sozialen Kontakte.

    Was bedeutet die 10-Prozent-Regel bei den Kosten am Hauptwohnsitz?

    Gleichsam ein ungeschriebenes Gesetz lautet: Sobald Sie eine Wohnung oder ein Appartement in der Nähe Ihres Büros anmieten, sollten unbedingt mehr als 10 Prozent der laufenden Gesamtkosten beider Wohnungen für die Hauptwohnung anfallen. Beispiel: Sofern Sie für beide Wohnungen an Miete und Nebenkosten insgesamt 1.500 Euro im Monat aufwenden, sollten davon mindestens 10 Prozent, umgerechnet 150 Euro, auf die Hauptwohnung entfallen. Besser dürfte sein, wenn der Kostenanteil für die Hauptwohnung deutlich mehr als 10 Prozent beträgt.

    Können auch Singles die Steuervorteile bei einer doppelten Haushaltsführung nutzen?

    Rechtlich ist weitest gehend unbestritten, dass Eheleute und auch eingetragene Lebenspartner von den steuerlichen Vorteilen einer doppelten Haushaltsführung profitieren können. Aber wie schaut es bei Alleinstehenden aus, die naturgemäß weder verheiratet sind noch eine Lebenspartnerin oder einen Lebenspartner haben?

    Unter bestimmten Voraussetzungen können tatsächlich auch Singles von den Steuervorteilen einer doppelten Haushaltsführung profitieren. Dies zeigt eine Entscheidung des Finanzgerichts (FG) München unter dem Aktenzeichen 15 K 1981/12. Im vorliegenden Fall hatte der erwachsene, bereits berufstätige Sohn seinen Hauptwohnsitz noch bei den Eltern. Zugleich unterhielt er einen Zweitwohnsitz, weil sein Arbeitsplatz weit entfernt vom Haus der Eltern lag. Offenbar diente die Zweitwohnung lediglich als Schlafplatz. Denn der Sohn fuhr nachweislich im Schnitt zwei Mal im Monat nach Hause. Das Finanzgericht München entschied für diesen Fall die Anerkennung der doppelten Haushaltsführung und der daraus resultierenden Steuervorteile.

    Welche Kosten einer gemieteten Zweitwohnung Sie beim Finanzamt geltend machen dürfen

    Seit dem Jahr 2014 gilt: Höchstens 1.000 Euro im Monat dürfen im Rahmen der doppelten Haushaltsführung für die Kosten einer Zweitwohnung Steuern sparend geltend gemacht werden. Dies sind somit umgerechnet 12.000 Euro im Kalenderjahr. Tipp: Falls jene 1.000 Euro in einem oder gleich mehreren Monaten nicht erreicht werden, kann die Differenz zwischen Maximalbetrag und tatsächlichen Kosten auf die nächsten Monate im Kalenderjahr übertragen werden. Dies passiert häufig bei der Anmietung einer anderen Zweitwohnung, die teurer ist als die zuerst gemietete.

    Extra-Tipp: Geben Sie dem Finanzamt keinen Kredit. Denn sobald die Kosten einer doppelten Haushaltsführung vom Finanzamt Steuern sparend akzeptiert sind, sollten Sie im Rahmen des Lohnsteuerermäßigungsverfahrens einen steuerlichen Freibetrag beantragen. Auf diese Weise können Sie jeden Monat und nicht erst nach Abgabe der Einkommensteuererklärung Steuern sparen. Folgende Kosten, die in direktem Zusammenhang mit Ihrer Zweitwohnung stehen, können Sie mit dem Finanzamt abrechnen:

    • Miete
    • Nebenkosten für zum Beispiel Strom, Wasser, Heizung
    • Ausgaben für Keller- und/oder Treppenhausreinigung
    • Kommunale Gebühren für Müllabfuhr und Straßenreinigung. Überdies Kosten des Schornsteinfegers.
    • GEZ-Gebühr
    • Miete für Garagen oder Stellplatz
    • Zweitwohnungssteuer, sofern diese in der Gemeinde erhoben wird Tipp: Nach einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts brauchen Verheiratete, die ausschließlich beruflich bedingt eine Zweitwohnung unterhalten, keine Zweitwohnungssteuer zahlen.
    • Kosten für Gartenpflege, sofern diese wegen der Sondernutzung eines Gartens, der zur Zweitwohnung gehört, vom Mieter gezahlt werden müssen.

    Welche Kosten außerdem Steuern sparend geltend gemacht werden dürfen

    Neben den unmittelbar im Zusammenhang mit der Nebenwohnung stehenden Kosten dürfen in der Regel weitere Ausgaben mit dem Finanzamt abgerechnet werden. Und zwar:

    • Wohnungssuche: Anzeigen im Internet und/oder Zeitungen sowie Maklercourtage
    • Umzug: Dazu zählen in der Hauptsache die Kosten für ein beauftragtes Umzugsunternehmen. Wer den Ortswechsel privat macht, kann die Ausgaben für Umzugskartons, Anmietung eines Transporters und den Helferlohn Steuern sparend geltend machen.
    • Renovierung: Dazu zählen die Ausgaben für´s Streichen, Teppich Ausbessern, Tapezieren und/oder Parkettabschleifen.
    • Häusliches Arbeitszimmer: Sofern es auch in der Zweitwohnung ein häusliches Arbeitszimmer gibt, können die Kosten – entsprechend des Anteils an der Gesamtwohnfläche – mit dem Finanzamt abgerechnet werden.
    • Heimfahrten: Für die einfache Strecke Zweitwohnung – Hauptwohnsitz dürfen 30 Cent je Kilometer angesetzt werden. Allerdings nur für eine einzige Fahrt in der Woche. Alternativ dazu, ebenfalls einmal wöchentlich, ein 15-minütiges Telefonat, das mit 1 Euro je Minute im Rahmen der Steuererklärung abgerechnet werden darf.
    • Verpflegungsmehraufwand: Im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung kann der Arbeitnehmer in den ersten drei Monaten auch den sogenannten Verpflegungsmehraufwand Steuern sparend geltend machen. Angesetzt werden darf eine Verpflegungspauschale in Höhe von 24 Euro täglich.

    Welche Kosten sparen Steuern, falls die Zweitwohnung gekauft wird

    Wer seine Nebenwohnung erwirbt, statt sie anzumieten, darf die bereits genannten Kosten und Ausgaben in der Regel mit dem Finanzamt abrechnen. Wobei die Kaltmiete ersetzt wird durch die Hypothekenzinsen, sofern die Zweitwohnung über ein Baudarlehen finanziert wird. Überdies können Eigentümer die Gebäudeabschreibung nutzen. Abhängig vom Alter der Immobilie beträgt diese 2,0 bzw. 2,5 Prozent jährlich. Basis sind die Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten der Immobilie.

    Tipps, Empfehlungen und Informationen

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    Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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