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Wichtig für Vermieter – Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand?

Sobald eine vermietete Wohnung modernisiert oder saniert wird, ist dies oft mit hohen Kosten verbunden. Diese dürfen Vermieter Steuern sparend mit dem Finanzamt abrechnen. Hier spielt es eine wichtige Rolle, ob die Aufwendungen als Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand eingestuft werden. Davon hängen nämlich die Höhe sowie der Zeitpunkt der Steuerersparnis ab.
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Die steuerliche Unterscheidung zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand sowie deren finanzielle Folgen haben erheblichen Einfluß auf die Investitionsbereitschaft von Vermietern. Vor allem ist eine Differenzierung häufig sehr schwierig. Sie erfordert profunde steuerrechtliche Kenntnisse und einen weit reichenden Überblick über die aktuelle Steuerrechtsprechung. Ein Steuerberater für Vermieter ist an dieser Stelle immer sinnvoll, um Fehler mit oft gravierenden Folgen zu vermeiden.

Herstellungskosten vs. Erhaltungsaufwand – welche Fristen gibt es für die Geltendmachung?

Wer eine Wohnung oder ein Haus vermietet, kann Modernisierungskosten auf zweierlei Arten steuerlich abrechnen. Entweder als sogenannte Erhaltungsaufwendungen, die der Vermieter im Modernisierungsjahr komplett geltend machen oder über einen Zeitraum von fünf Jahren mit jeweils 20 Prozent verteilen darf. Anders werden (nachträgliche) Herstellungskosten steuerlich behandelt. Für sie gilt, dass der Fiskus diese ausschließlich über die sogenannte Abschreibung (AfA) steuerlich berücksichtigt – in der Regel mit jährlich 2 Prozent der Kosten.

Besonderheiten bei der Besteuerung

Die Aufgabe der steuerlichen Einordnung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand ist eine äußerst komplexe Angelegenheit. Viele der vorhandenen Stolperfallen können für den Eigentümer einer Immobilie steuerliche und damit auch finanzielle Nachteile haben. Das ist beispielsweise der Fall, wenn vom Finanzamt sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen plötzlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingeordnet werden. Eine solche Umqualifizierung wäre etwa denkbar, falls der Eigentümer einer Immobilie im Zeitraum der ersten drei Jahre nach dem Immobilienerwerb für Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen mehr als 15 Prozent (netto) der ursprünglichen Anschaffungskosten ausgibt.

Erweiterung von vermieteten Objekten – Hilfe vom Steuerberater

Auch die Erweiterung von Immobilien kann zu steuerlichen Problemen für den Eigentümer führen. Es kann nämlich sein, dass Herstellungskosten, die nur durch eine Abschreibung geltend gemacht werden können, auch noch später als im steuerrechtlich relevanten Zeitraum der ersten drei Jahre nach dem Erwerb anfallen. So werden vom Finanzamt z. B. auch praktisch sämtliche Aufwendungen als (nachträgliche) Herstellungskosten eingestuft, die im Rahmen der Erweiterung einer Immobilie entstehen. Als Erweiterung gelten vor allem folgende Maßnahmen:

  • Wiederherstellung sanierungsbedürftiger Immobilien
  • Anbau, Aufstockung bzw. Vergrößerung der Wohn- oder Nutzflächen

Um solche Situationen zu vermeiden oder zumindest frühzeitig zu erkennen, ist es für Immobilieneigentümer ratsam, sich in Steuerangelegenheiten von einem kompetenten Steuerberater unterstützen zu lassen. Er kann darauf hinweisen, wenn beispielsweise der Anbau eines Balkons oder einer Terrasse bzw. das Anbringen einer Gaube die Wohnfläche vergrößert und dies eben nicht als Erhaltungsaufwand genehmigt wird.

Beispiel aus der Praxis: Der Einbau einer Dachgaube kostet – angenommen – 30.000 Euro. Bei einem Spitzensteuersatz von 42 % liegt die jährliche Steuerersparnis bei gerade 252 Euro (30.000 Euro x 2 % Abschreibung = 600 Euro x 42 % Steuersatz = 252 Euro). Werden die 30.000 Euro hingegen als Erhaltungsaufwand eingestuft und lassen sich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anrechnen, läge die Steuerersparnis hingegen bei 12.600 Euro (30.000 Euro x 42 %).

Fazit – Steuern und Immobilien gehören in die Hand des Steuerberaters

Wer sich nur ein wenig mit dem deutschen Steuerrecht befasst weiß, dass es sich um ein überaus komplexes Regelwerk handelt. Aus diesem Grund sollten Immobilieneigentümer, die Wohn- oder auch Gewerberäume vermieten, einen Steuerberater beauftragen, wenn es um die Geltendmachung von Kosten und Aufwendungen geht, die sich auf vermietete oder verpachtete Räumlichkeiten beziehen. Mit einem Steuerfachmann lassen sich nicht nur steuerliche Fallstricke umgehen, sondern vor allem Kosten sparen und so die Steuerlast reduzieren.

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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