mietkauf eigenheim

Mit dem Mietkauf zum Eigenheim

Gerade junge Familien träumen von eigenen vier Wänden. Allerdings schrecken sie sehr häufig vor den hohen Kosten zurück. Ein guter Weg ins Eigenheim könnte der sogenannte Mietkauf sein.
Inhalt


Was verbirgt sich hinter dem Begriff „Mietkauf“? Und lohnt sich diese Form des Erwerbs von Wohneigentum? Hier die wichtigsten Details und Tipps, wie der Traum vom Eigenheim durch einen Mietkauf Wirklichkeit werden kann.

Was bedeutet Mietkauf genau?

Der Ablauf eines solchen Mietkaufs ist im Grunde sehr einfach. Hat man eine passende Immobilie gefunden, dann mietet man diese zunächst. Außerdem vereinbart man mit dem Eigentümer gleich bei Abschluss des Mietvertrages, dass man die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt kauft.

Wichtig: Der Kaufpreis sollte zwischen Vermieter und Mieter frühzeitig abgesprochen und im Mietvertrag genannt sein. Der Mieter zahlt dann erst einmal ganz normal Miete. Diese ist sozusagen der Ansparbetrag für den späteren Kauf. Der so angesammelte Betrag wird dann beim späteren Kauf der Immobilie auf den Kaufpreis angerechnet. Neben diesem anzurechnenden Teil nutzt der Vermieter bzw. Verkäufer einen Teil des monatlichen Gesamtbetrags als normale Mietzahlung. Grundlegend ist bei dieser Art von Mietkauf, dass sich der Interessent und Mieter offiziell dazu verpflichtet, die Immobilie nach Ablauf einer bestimmten Zeitdauer zu erwerben.

Optionskauf als Variante des Mietkaufs

Bei einem Mietkauf gibt es zwei unterschiedliche Modelle, die man zum Erwerb einer Immobilie nutzen kann. Entweder bedient man sich des eben vorgestellten Modells des klassischen Mietkaufs. Oder man nutzt den sogenannten Optionskauf. Beim Optionskauf wird eine Immobilie in aller Regel von einem Bauträger oder einer Genossenschaft gemietet. Im Gegensatz zum klassischen Mietkauf kann der Mieter die Kaufoption frei nutzen. Das bedeutet, dass er die Wohnung oder das Haus später kaufen kann, aber letztlich nicht dazu verpflichtet ist.

Diese Variante beinhaltet auch, dass es natürlich keine vertragliche Regelung über den Kauf gibt. Der Eigentümer lässt in diesem Fall lediglich ein sogenanntes Optionsrecht zugunsten des Mieters ins Grundbuch eintragen. Laut diesem Eintrag hat er das Recht, die Immobilie zu einem festgelegten Preis innerhalb einer bestimmten Frist zu erwerben. Was einen Optionskauf auszeichnet, ist ein im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete wesentlich höherer Mietzins. Damit soll der Mieter dazu ermutigt werden, die Kaufoption tatsächlich in Anspruch zu nehmen. Tut er dies nicht, hat er die höhere Miete nach Auffassung von Experten umsonst gezahlt.

Besonderheiten beim Mietkauf

Wer sich für einen solchen Kauf entscheidet, der wird mit einer Besonderheit konfrontiert. Da Mieter bzw. Käufer und Vermieter bzw. Verkäufer den Erwerb einer Immobilie direkt miteinander verhandeln, benötigen sie kein Geldinstitut und auch keine Bausparkasse als Geldgeber oder Vermittler. An einem herkömmlichen Immobilienkauf sind hingegen nahezu immer Banken oder Bausparkassen beteiligt.

Eine weitere Besonderheit besteht darin, dass der Vermieter gleichsam als Bank fungiert, da er ja dem Mieter und späteren Käufer einen Kredit gewährt, den dieser innerhalb einer bestimmten Zeit und in Form von Mietzahlungen und eines Schlussbetrags begleichen muss. Hier wäre es für Interessenten wichtig, nach den Hintergründen zu fragen, die den Vermieter dazu bewegen, den Verkauf seiner Immobilie in dieser Weise zu tätigen. Immerhin setzt er sich ja dem erhöhten Risiko aus, dass der Käufer nicht zahlt.

Ein großer Vorteil beim Mietkauf ist die Tatsache, dass die monatliche Belastung immer gleich hoch bleibt. Dadurch hat der Mieter bzw. Käufer nicht nur eine größere Planungssicherheit, sondern ist auch völlig unabhängig von irgendwelchen Zinsniveaus oder Mietpreisentwicklungen.

Für wen sich der Mietkauf lohnt

Der Mietkauf kann sich durchaus als eine gute Alternative zum normalen Immobilienkauf mithilfe eines Darlehens oder eines Bausparvertrags erweisen. So kann er vor alle für Personen lohnenswert sein, die nur sehr schwer an einen Bankkredit kommen. Dazu zählen hauptsächlich Geringverdiener, junge Familien mit wenig oder gar keinem Eigenkapital sowie Freiberufler und Unternehmer in Branchen, die als unsicher eingestuft sind. Das gilt z. B. für das Taxigewerbe oder die Gastronomie. Auch Unternehmer, die erst vor kurzer Zeit in die Selbstständigkeit gestartet sind, gelten leider nicht als optimale Darlehensnehmer.

Hauptgrund für die Zurückhaltung der Banken ist die Tatsache, dass Unternehmer und Freiberufler sehr oft ein unregelmäßiges Einkommen beziehen. Wenn sich die hier genannten Personen für einen Mietkauf interessieren, ist es ratsam, dass sie die bei einem solchen Kauf entstehenden finanziellen Belastungen im Auge behalten und sich fragen, ob ein Mietkauf tatsächlich ein realistisches Ziel darstellt.

Der Optionskauf ist vor allem für all die interessant, die es auf eine bestimmte Immobilie abgesehen haben, von der Bank aber für ihr Projekt kein Darlehen erhalten. In diesem Fall kann sich der Interessent die Immobilie reservieren und sie erwerben, sobald er die notwendigen Mittel zur Verfügung hat. Bekommt er das Geld nicht zusammen, sind seine höheren Mietzahlungen zwar verloren, aber er hat auch nicht die Verpflichtung, die Immobilie tatsächlich zu kaufen.

Wichtige Fragen beim Mietkauf

Wer beabsichtigt, eine Immobilie per Mietkauf zu erwerben, der ist nach Auffassung von Immobilienexperten gut beraten, vor dem Abschluss eines entsprechenden Vertrages folgende Fragen zu klären:

  • Welche Höhe hat der monatlich zu zahlende Mietzins?
  • Wird eine Anzahlung verlangt?
  • Wie hoch sind der Gesamtkaufpreis bzw. der Restkaufpreis?
  • Wie hoch ist der Ansparbetrag bezogen auf den gesamten monatlichen Mietzins?
  • Was geschieht mit den gezahlten Geldern, werden sie in irgendeiner Form angelegt?
  • Gibt es eine Beteiligung am Gewinn von investiertem Geld aus dem gezahlten Mietzins?
  • In welcher Form ist die Immobilie abgesichert (etwa für den Fall einer Insolvenz des
  • Vermieters)?

Weitere Frage: Was geschieht beispielsweise, falls sich die Lebenssituation des Kaufinteressenten verändert. Dies kann etwa durch eine Scheidung, den Verlust des Arbeitsplatzes oder aufgrund eines Umzugs geschehen. Eine nicht ganz unwesentliche Frage lautet auch, wer denn die Kosten für eventuell notwendig werdende Sanierungsmaßnahmen innerhalb der Laufzeit des Mietvertrages trägt oder wer die Verwaltungskosten zu zahlen hat. Zudem sollte man frühzeitig klären, wie es sich mit sogenannten Sondertilgungen verhält. Je mehr Fragen im Vorfeld geklärt werden können, desto weniger Missverständnisse gibt es später.

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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