Dachgeschossausbau

Dachgeschossausbau: Viel Raum für wenig Geld(?)

Ein Dachgeschossausbau bietet viele Vorteile. Denn vor allem bei Bestandsbauten fristet das oberste Stockwerk oftmals ein Dornröschendasein als Rumpelkammer. Dabei wartet hier ein buchstäblich ganzes Stockwerk nur auf Ausbaumaßnahmen.
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Die meisten Menschen werden zustimmen, dass man eigentlich nie genug Wohnraum haben kann. Bei Neubauten wird dieser Tatsache heutzutage meist dadurch Rechnung getragen, dass die Wohnfläche von vornherein etwas üppiger geplant wird.

Bei vielen kleineren Altbauten indes ließe sich das nur durch Erweiterungsbauten realisieren – teuer und aufwendig. Bedenkt man allerdings, dass mit dem Dachboden über vielen Häusern ein „Oberstübchen“ schlummert, dessen Grundfläche je nach Bauart der des ganzen Hauses entspricht, ist es eigentlich verwunderlich, dass viele Besitzer diesen XL-Raum nur zum Lagern von Weihnachtsdeko, Urlaubskoffern und Co. nutzen. Denn der Umbau ist wirklich nicht aufwendig.

Ein Dachgeschossausbau muss technisch passen

Bevor man sich jedoch in die Idee verliebt, sollte man sich die Mühe machen, seinen Dachboden per Taschenlampe zu erkunden:

  1. Die Dacheindeckung muss makellos sein. Bitte auch etwaige Unterspannbahnen auf Spuren von Nässe (u.a. Kalkränder) untersuchen.
  2. Der Dachstuhl muss gesund sein. Falls die Balken etwas durchhängen, ist das oft nur ein kosmetischer Makel. Im Zweifelsfall einen Dachdecker hinzuziehen.
  3. Der Raum selbst sollte in Anbetracht von dauerhaftem menschlichem Aufenthalt vermessen werden.

Vor allem letzteres kann bei alten Gebäuden Probleme hervorbringen. Nämlich falls der sogenannte Kniestock bzw. Drempel, also die niedrige senkrechte Wand, auf der die Dachbalken aufliegen, zu niedrig ist.

Dies ist ein Punkt, der sich von Haus zu Haus unterscheidet. Als Faustregel kann man sich nur merken, dass der Ausbau bzw. das Bewohnen umso schwieriger wird, je schmäler das Dach und je niedriger der Kniestock sind.

Einen zu niedrigen Drempel bei zu schmalem Dach kann man zwar durch Anheben und Aufmauern erhöhen. Allerdings ist das ein sehr aufwendiger (und teurer) Prozess, der sich nur bei einer Kernsanierung wirklich lohnt, sowie in dem Fall, dass der Dachstuhl komplett erneuert wird.

Einen Planer hinzuziehen

Der Ausbau selbst ist zwar durchaus eine Tätigkeit, die der ambitionierte Heimwerker in Eigenregie durchführen kann – insbesondere, wenn er sich an simple Trockenbaumethoden halten möchte.

Allerdings empfiehlt es sich dennoch, einen Architekten zurate zu ziehen. Primär schon deshalb, weil ein solcher Profi ein anderes Auge für einen derart großen Raum hat. Er kann vielleicht ganz andere Inspirationen geben – etwa für eine Aufteilung, wo man selbst zuvor vielleicht nur einen großen Einzelraum im Sinn hatte.

Vor allem aber liefert der Architekt noch etwas anderes:

  1. Eine sehr genaue Liste von Materialien.
  2. Dadurch ungefähre Kosten.
  3. Hinweise auf einzuhaltende Vorgaben etwa zum Brandschutz.
  4. Einen Überblick darüber, ob eine Genehmigung erforderlich ist.

Zwar kann man unabhängig von den Baugesetzen der Bundesländer davon ausgehen, dass für einen reinen Innenausbau (ohne Erhöhung des Dachstuhls wohlgemerkt) keine Baugenehmigung vonnöten ist, weil der äußere Hauscharakter unangetastet bleibt. Allerdings kann es durchaus sein, dass hier eine Nutzungsänderung beantragt werden muss, falls daraus ein dauerhaft genutzter Raum wird.

Nun hat man praktisch eine Teileliste zur Hand. Jetzt erst kann man den nächsten Schritt angehen:

Die Finanzierung des Dachgeschossausbaus klären

Rein auf den Preis pro Quadratmeter bezogen gibt es wohl keine günstigere Methode, um ein Mehr an Wohnraum zu generieren. Allerdings wird auch ein Dachausbau mindestens eine vierstellige Summe kosten. Selbst wenn man bereits seiner Pflicht der EnEV zur Dachdämmung nachgekommen ist und es sich nur noch um reinen Trockenausbau handelt.

Hier empfiehlt es sich, falls man das Geld nicht auf der hohen Kante hat, auf einen Modernisierungskredit von CrediMaxx zu setzen – im Gegensatz zu einem normalen Konsumkredit ist dieser zwar zweckgebunden und darf nur für den Ausbau verwendet werden. Deshalb aber ist er ungleich zinsgünstiger als andere Finanzprodukte.

Vor dem Ausbau Entrümpeln

Egal in welchem Maß der künftige Ausbau auch in Eigenleistung erfolgen wird. Eines kann man mit Sicherheit als erste Maßnahme übernehmen: Den Dachboden kräftig ausmisten.

Wie man dabei vorgeht, steht natürlich frei. Jedoch empfiehlt es sich, nicht blindlings wegzuwerfen. Vielleicht findet sich ja auch noch so mancher tatsächliche oder zumindest ideelle Schatz. Was die anschließende Grundreinigung anbelangt, sollte Staubschutz getragen werden – selbst in einem unbewohnten Dachstuhl lagert sich innerhalb von Jahrzehnten eine Menge Schmutz ab.

Den Weg nach oben aussuchen

Das normale Treppenhaus führt via eine ebenso normale Tür auf den Speicher? Dann darf der geneigte Leser dieses Kapitel überspringen. Falls der Dachboden jedoch, wie häufig üblich, über eine Luke mit herabziehbarer Leiter betreten wird, benötigt man wahrscheinlich einen Fachmann.

Tatsache ist: für eine dauerhafte Benutzung sind Luken enorm umständlich. Besser ist es, auf eine andere Methode zu setzen. Nicht umsonst sind Wendel- bzw. Spindeltreppen hierfür sehr beliebt.

Doch obschon es sich hier um eine „Nicht notwendige Treppe“ (offizieller Sprachgebrauch) handelt, womit die Stufenbreite geringe 50 Zentimeter betragen kann, muss man bedenken, dass dennoch eine Breite von gut einem Meter unterhalb des notwendigen Lochs notwendig sein muss. Weshalb man auch überlegen sollte, ob es nicht sinnvoller ist, den Dachgeschosszugang in einen anderen Raum zu verlegen.

Wichtig: Je enger die Treppe, desto eher sollte man sie erst am Ende aller Arbeiten installieren. Ansonsten könnte es unmöglich sein, sperrige Gegenstände (etwa eine Couch) nach oben zu befördern.

Der Ausbau des Dachgeschosses

Nach dieser langen Vorbereitungsphase kann es nun wirklich losgehen. Und zwar in dieser Reihenfolge, die unter Umständen entsprechend auch abgeändert werden muss:

  1. Falls erforderlich, sollten neue Dach- sowie Giebelwandfenster installiert und letztere beigeputzt werden.
  2. Vom Fachmann werden Zugänge für die Heizung sowie die Elektrik nach oben verlegt.
  3. Falls es sich nicht um einen erhaltenswerten Echtholzboden handelt, sollte dieser gegen einen modernen Boden aus Faserholz getauscht werden – gern mit einer darunterliegenden Dämmschicht.
  4. Die Grundkonstruktion für etwaige Zwischenwände wird gebaut. Dafür können Holz oder Metallprofile verwendet werden.
  5. Alle Innenflächen werden verkleidet. Falls eine ordnungsgemäße Dämmung mit Dampfbremse installiert wurde, kann dies einfach durch eine aufgeschraubte Traglattung aus Holz oder Metall sowie Gipskartonplatten oder alternativ durch Nut-und-Feder-Bretter geschehen. Bitte dabei nicht die notwendigen Kabel für Licht und Steckdosen vergessen.
  6. Es werden Steck- und Verteilerdosen sowie solche für die Lichtschalter gesetzt.
  7. Der/die Heizkörper werden installiert.
  8. Die Stoßkanten der Gipskartonplatten werden verspachtelt und glatt geschliffen.
  9. Die Dachschrägen und Wände werden verputzt bzw. tapeziert und anschließend angestrichen.
  10. Schalter, Lampen und Co. werden inklusive ihrer Blenden installiert.
  11. Der Boden wird verlegt bzw. zurecht geschnitten und montiert.
  12. Etwaige Türblätter werden eingehängt.

Wie bereits bei der Treppe erwähnt, wird man bis hierhin den Dachboden meist noch über eine ins Treppenloch gestellte Leiter betreten haben. Gut so, denn wenn jetzt auch noch alle späteren Einrichtungsgegenstände oben sind, wird es Zeit, die Treppe zu installieren. Der letzte Schritt, denn nun hat das Haus ein fast vollwertiges Stockwerk mehr.

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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