Fassade sanieren – Das sollten Sie beachten

Sobald eine Immobilie in die Jahre kommt, muss Einiges getan werden. Oft muss man die Fassade sanieren – zum Substanzerhalt des Gebäudes und aus optischen Gründen.
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Die eigene Immobilie ist sozusagen ein Aushängeschild, denn sie wird von jedem gesehen. Darum ist es wichtig, dass nicht nur die Bausubstanz stimmig ist. Auch die Fassade sollte sauber und gepflegt aussehen. Ebenso wie das Dach ist auch die Fassade sämtlichen Wettereinflüssen ausgesetzt. Regen, Hagel, Wind und Sonne hinterlassen mit den Jahren deutliche Spuren an der Fassade, so dass in jedem Fall der Zustand der Fassade regelmäßig kontrolliert werden sollte. Doch was ist, wenn plötzlich Risse zu sehen sind oder die Fassade beginnt zu verwittern? Diese und viele andere Fragen möchten wir Ihnen nachfolgend gern beantworten. Dann sehen Sie auf Anhieb, wie wichtig es ist, die Fassade zu sanieren.

Was bedeutet es, eine Fassade zu sanieren?

Die Fassade ist der Teil des Gebäudes, der jedem direkt ins Auge fällt und sozusagen seine Visitenkarte. Ebenso wie das Dach ist auch die Fassade sämtlichen Witterungserscheinungen ausgesetzt, die im Laufe der Jahre unschöne Spuren an der Fassade hinterlassen. Das bedeutet, dass nicht nur bei der Schönheit Abstriche gemacht werden müssen, auch im Hinblick auf die Funktionalität kann es dabei zu Problemen führen, beispielsweise durch Risse im Mauerwerk.

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Bevor es zur Sanierung der Fassade kommt, ist eine genaue Analyse notwendig, um zu sehen, welche Schäden letztendlich wirklich vorhanden sind. Handelt es sich dabei nur um abgeblätterte Farbe, oder hat das Mauerwerk bereits Schaden genommen?

Der jeweilige Fassadenschaden gibt im Grunde genommen Auskunft darüber, welche Art von Fassadensanierung durchgeführt werden muss. Oftmals reicht es völlig aus, wenn kleine Risse im Putz punktuell saniert werden, um anschließend der gesamten Fassade einen Neuanstrich zu geben. Ist die Oberfläche jedoch schwarz oder grün verfärbt, bedeutet das, dass sich Pilze oder Algen gebildet haben, die vor einem Neuanstrich erst mit einer speziellen Anwendung beseitigt werden müssen.

Besteht bereits ein WDVS-System (Wärmedämmverbundsystem) an der Fassade, hinter der sich mechanische Beschädigungen befinden, kann diese punktuell geöffnet und anschließend wieder verschlossen werden. Erfüllt die Wärmedämmung nicht mehr ihren Zweck, beispielsweise aus Altersgründen, lässt sich eine neue WDVS ohne weiteres darauf verlegen.

Wann ist eine Fassadensanierung notwendig?

Mit den Jahren zeigen sich immer mehr Abnutzungserscheinungen an der Fassade, die sehr unterschiedlich sein können. Bevor eine Fassadensanierung in die Wege geleitet wird, sollte zuerst eine genaue Analyse stattfinden. Denn es kann durchaus sein, dass nur ein wenig Fassadenfarbe abgeblättert ist. Das wiederum würde bedeuten, dass eine aufwendige Sanierung gar nicht notwendig ist. Zu den typischen Schäden an der Fassade gehören:

  • kleinere Risse im Putz
  • verwitterte, ausgeblichene Fassaden
  • Risse im Mauerwerk
  • grüne bis schwarze Oberflächen
  • feuchte Wände
  • gerissene Fugen
  • ausbrechende Ausfachungen
  • mechanische Beschädigungen

In vielen dieser Fälle ist eine Fassadensanierung dringend notwendig und sollte umgehend von einem Fachmann ausgeführt werden. Denn auch wenn es im ersten Augenblick nur rein optisch ist, so kann es doch zu einer unschönen Kettenreaktion führen.

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Manchmal reicht es aus, die Fassade einfach neu zu streichen, damit sie ihr vorheriges Aussehen wieder erhält. Doch oftmals ist mehr nötig. Insbesondere wenn Schäden oder Risse im Mauerwerk zu sehen sind, sollten diese genau beobachtet werden. Sobald sie anfangen, sich auszubreiten, ist ein schnelles Eingreifen notwendig. Geschieht das nicht, ziehen sich die Risse immer weiter, gefährden die Bausubstanz und tragen oftmals dazu bei, dass Wasser in das Mauerwerk dringt. Das wiederum kann zu Wasserschäden im Innenbereich führen.

Wer führt eine Fassadensanierung durch?

Grundsätzlich können viele Arbeiten bei der Fassadenrenovierung vom Hausherrn selbst ausgeführt werden, wenn er ein wenig handwerkliches Geschick mitbringt. Bei Arbeiten, die mit einer neuen Dämmung oder einem neuem Putz zu tun haben, sollte ein Fachmann ins Haus geholt werden. In der Regel bieten Malerbetriebe Fassadensanierungen an, die nicht nur der aktuellen Energiesparverordnung und dem Umweltschutz entsprechen, sondern auch auf die Wünsche des Eigentümers abgestimmt werden können.

Allerdings ist es wichtig, sich das Portfolio des Malerbetriebs genauer anzuschauen, da nicht jeder Betrieb auch Fassadensanierungen durchführt. Auf den ersten Blick ist oft nicht sofort erkennbar, so dass entweder die jeweilige Homepage ausführliche Auskunft dazu gibt oder ein Anruf die gewünschten Fragen direkt beantworten kann.

Welche Möglichkeiten gibt es, eine Fassaden zu sanieren?

Die Fassade ist der Teil des Hauses, der im Grunde genommen Tag für Tag allen Witterungsbedingungen ausgesetzt ist. Das führt oftmals dazu, dass sich die Farbe verändert oder sich Risse oder sonstige Schäden im Mauerwerk bilden. Diese lassen sich auf verschiedene Weise beheben, damit die Grundsubstanz vom Objekt nicht gefährdet wird. Folgende Möglichkeiten stehen für eine Fassadensanierung zur Verfügung:

Fassade sanieren mit WDVS

Die Abkürzung WDVS bedeutet nichts anderes als Förderung der KfW, die schon in den 1960er Jahren dazu verwendet worden sind, ein Gebäude von außen zu dämmen. Zu Beginn wurden in der Regel Dämmstoffstärken verwendet, die zwischen 40 und 80 Millimeter lagen. Diese müssen allerdings nach einigen Jahren wieder erneut saniert werden.

Unterschieden wird dabei zwischen einer Aufdoppelung des bereits vorhandenen WDVS und einer partiellen Sanierung. Besteht eine ausreichende Dämmdicke, lassen sich hier einfach Stellen herausschneiden und durch neue ersetzen, falls die Fassade Risse gebildet hat oder schadhafte Stellen sichtbar werden. Selbst bei einer Durchfeuchtung der WDVS-Fassade ist eine Sanierung möglich. Hier werden Schlitze rasterförmig angebracht, so dass die Dämmung austrocknen kann. Sobald die Dämmung trocken ist, werden die Schlitze durch einen besonderen Armierungs- und Klebemörtel wieder verschlossen.

Bei der Aufdoppelung ist zu Beginn die Tragfähigkeit des bereits angebrachten WDVS zu kontrollieren. Sollte diese in ausreichender Form vorhanden sein, kann eine neue Dämmschicht aufgetragen werden. Dabei ist jedoch darauf zu achten, dass die Stöße der neuen Platten versetzt zu den alten sind.

Fassadensanierung mit Holz

Holz ist ein Naturprodukt und bietet sich zur Fassadensanierung perfekt an. Die Fassadenverkleidungen werden dabei aus Vollholzprofilen gemacht und schützen vor Wetterkapriolen. Gerade bei einem Neubau kommt Holz oftmals als Putzersatz zum Einsatz. Der Vorteil der Vollholzprofile besteht darin, dass sie einfach zu verarbeiten sind und nach einem simplen Stecksystem zusammengesetzt werden, weil sie Nut und Feder besitzen. Als Unterlage dient hierbei eine Unterkonstruktion, die aus Holzlatten besteht, um darauf die Vollholzprofile für einen sicheren Halt zu montieren.

Fassadensanierung mit Riemchen

Heutzutage werden in der Fassadensanierung immer häufiger sogenannte Riemchen eingesetzt. Seit mehr als 40 Jahren erweisen sich die Riemchen als ideal, um eine optimale Isolierung zu bewirken. Die Riemchen werden einfach auf die Außenwand des Hauses angebracht, wodurch gleich zwei Effekte erzielt werden. Zum einen bekommt die Fassade eine schöne Ansicht, und zum anderen ist, dank der dämmenden Riemchen, eine perfekte Isolierung möglich.

Die Riemchen werden einfach aufgeklebt und anschließend mit Dübeln in dem Grundgerüst befestigt. Die Klinkerriemchen schützen gegen Witterungseinflüsse und sorgen zusätzlich sogar für eine gute Schalldämmung.

Fassadensanierung mit Eternit

Eternit ist ein Verbundwerkstoff, der eigentlich aus Asbestfasern gewonnen wurde. Im 20. Jahrhundert wurde immer häufiger festgestellt, dass Asbest schädlich für die Gesundheit ist. Deshalb ist die Herstellung von Asbest-Verbundwerkstoffen heute nicht mehr erlaubt. Die Asbest-Fasern wurden durch andere Stoffe ersetzt und können heute wieder zur Fassadensanierung eingesetzt werden. Eternit wird in Plattenform angeboten, die auf den vorhandenen Putz geklebt werden können. Die einzelnen Platten werden anschließend mit Dübeln an dem Unterkonstrukt befestigt und zum Schluss mit der Wunschfarbe der Fassade überstrichen. Die Fassadensanierung mit Eternit ist heute noch sehr beliebt, denn die Platten sind schnell und unkompliziert angebracht.

Wieviel kostet eine Fassadensanierung?

Hausbesitzer haben verschiedene Möglichkeiten, eine Fassadensanierung durchzuführen. Somit sind auch die Kosten recht unterschiedlich gestaffelt. Zu den typischen Kosten für die Sanierung kommen die Kosten für den Arbeitsaufwand hinzu, der bei Malerunternehmen entweder nach Quadratmeter pauschalisiert ist oder über Stundenlohn abgerechnet wird.

Im Folgenden möchten wir Ihnen eine kurze Aufstellung darüber geben, welche Kosten für eine Fassadensanierung anfallen können:

Anfallende Arbeiten Kosten der Arbeiten (pro qm)
Stellung des Gerüsts 5 – 10 Euro
Malerarbeiten: Grundierung, Anstrich 17 – 25 Euro
Eigenarbeiten: Grundierung, Anstrich 7 – 15 Euro
Malerarbeiten: Putz aufbringen 15 – 40 Euro
Malerarbeiten: alten Putz entfernen, neuen Putz aufbringen 50 – 70 Euro
Dämmung und Verkleidung anbringen 150 – 250 Euro
Holz-/Kunststoffverkleidung, Schiefereindeckung 50 – 200 Euro

Fassade sanieren – Rechtliches und Finanzielles

Gerade im Bereich der Baumaßnahmen gibt es viele Missverständnisse. Die rechtlichen Seiten sind nicht mit den finanziellen Seiten zu vergleichen. Rechtlich gesehen hat jeder Hausbesitzer die Möglichkeit, eine Fassadensanierung durchführen zu lassen. In finanzieller Hinsicht gibt es da einige Faktoren, die beachtet werden müssen, denn beispielsweise können Fassadensanierungen mit Zuschüssen versehen werden. Folgende Informationen sind dazu wichtig:

Baugenehmigung bei der Fassadensanierung

Generell gilt, dass bei gravierenden Baumaßnahmen ein Bauantrag gestellt werden sollte bzw. muss. Tipp: Erkundigen Sie sich, ob dies auch für eine Fassadensanierung gilt. Dafür ist die Baubehörde im Rathaus zuständig. Damit der Bauantrag überhaupt gestellt werden kann, muss die Unterschrift eines bauvorlageberechtigten Planers vorhanden sein. Das kann ein Bauingenieur, aber auch ein Architekt sein. Bei allen Arbeiten, welche die Gebäudehülle betreffen und eine Veränderung vollziehen, muss in der Regel eine Baugenehmigung eingeholt werden.

Zuschüsse um eine Fassade zu sanieren

Bei einer Fassadensanierung ist eine Förderung der KfW Bank möglich. Dabei stehen den Hausbesitzern verschiedene Varianten zur Auswahl, angefangen von einem sehr günstigen Kredit bis hin zu Zuschüssen. Allerdings sind die Zuschüsse nur möglich, sofern bestimmte energetische Standards entsprechend der Förderung der KfW (EnEV) eingehalten werden. Dies bestätigt ein Energieberater schriftlich.

Die Dämmung kann in unterschiedlichen Varianten durchgeführt werden –als komplette Sanierung oder als einzelne Sanierungsmaßnahme. Um die Förderung der KfW Bank zu erhalten, muss die Fassadendämmung eine bestimmte Dicke vorweisen, die sich bei Neubauten und Denkmälern stark unterscheidet, und energieeffizient sein. Der Antrag für die Zuschüsse von der KfW Bank müssen vor Beginn der Fassadenarbeiten eingereicht werden. Dazu muss ein Experte ins Boot geholt werden, der aus der Liste der Energieeffizienz-Experten für Förderprogramme herausgesucht wird. Arbeiten, die ohne einen Experten gemacht werden, werden nicht gefördert.

Kosten der Fassadensanierung auf Mieter umlegen

Die sogenannte Modernisierungsumlage ermöglicht den Vermietern, einige Kosten für eine Renovierung auf die Mieter umzulegen. Das ist allerdings nicht bei jeder Baumaßnahme möglich. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 559 sind die Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen gesetzlich geregelt. Die Umlage auf den Mieter ist möglich, wenn es sich um bauliche Veränderungen oder eben eine Fassadensanierung handelt, die den Wohnwert deutlich erhöhen.

Gerade die energetischen Modernisierungen, die zudem den Wert der Immobilie erhöhen, können auf die Mieter umgelegt werden. Maximal 11 Prozent darf der Vermieter im Jahr die Miete aufgrund von Modernisierungen erhöhen. Die Mieter haben das Recht, die Unterlagen zur Berechnung einzusehen.

 

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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