Mehrgenerationenhaus: Baukindergeld kassieren, Steuern sparen

Baukindergeld kassieren und Steuern sparen mit dem Mehrgenerationenhaus

Baukindergeld und Steuerersparnisse für´s Eigenheim gleichzeitig klappt nicht? Falsch! Denn mit einer Einliegerwohnung im Mehrfamilienhaus können Sie beides bekommen: Baukindergeld und satte Steuerersparnisse. So geht das.
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Seit dem 18. September 2018 können Bauherren und Käufer bei der KfW Anträge auf Baukindergeld einreichen. Bis zum Jahresende 2018 waren nach Presseberichten rund 50.000 Anträge auf Baukindergeld bei der KfW eingegangen. Anträge auf Baukindergeld können gestellt werden bis spätestens 31.12.2020. Ob bis dahin das Geld reicht, scheint aus heutiger Sicht fraglich. Denn alles in allem sind rund 10 Milliarden Euro für das Baukindergeld eingeplant.

Für den Bezug von Baukindergeld muss ein Bauherr oder Immobilienkäufer einige unterschiedliche Voraussetzungen erfüllen. Beispielsweise darf das zu versteuernde Einkommen eine bestimmte Grenze nicht überschreiten. Falls sämtliche Voraussetzungen erfüllt sind, erhält der Antragsteller je Kind insgesamt 12.000 Euro Baukindergeld. Das Baukindergeld wird über zehn Jahre in zehn gleichen Raten von jeweils 1.200 Euro überwiesen.

Wie der Häuslebauer das Geld verwendet, bleibt allein ihm überlassen. Zwar sind die Hypothekenzinsen nach wie vor sehr niedrig.Doch Experten raten dazu, das Baukindergeld für regelmäßig Sondertilgungen zu nutzen, um auf diese Weise seine Schulden schneller loszuwerden. Noch schneller funktioniert die Tilgung des Baudarlehens, sobald zum Baukindergeld noch Steuerersparnisse hinzukommen. Das kann beispielsweise funktionieren, sobald das Haus eine kleine Einliegerwohnung hat, die vielleicht an Oma, Opa oder gleich beide Großeltern vermietet wird.

Besteht Anspruch auf Baukindergeld, falls das Haus eine Einliegerwohnung hat?

Ein Fall aus dem Leben, so oder ähnlich ziemlich alltäglich. Die Eltern von vier Kindern wollen ein Haus bauen. Die rüstige Oma soll mit einziehen. Zu diesem Zweck soll das Haus eine kleine Einliegerwohnung mit allem drum und dran haben, damit die Oma sich wohlfühlt. Das sollte sie auch, denn hin und wieder brauchen die Kinder Betreuung, da der Vater vollzeit arbeitet und die Mutter halbtags. Die naheliegende Frage lautet also: Haben die Eltern, die Eigentümer des Hauses sind, Anspruch auf Baukindergeld? Falls ja, wären dies bei vier Kindern insgesamt 48.000 Euro. Nachfrage bei der KfW, die die Anträge auf Baukindergeld prüft. Antwort der KfW:

Ja, die Familie bekommt das Baukindergeld, weil sie selbst im Haus wohnt. Das Baukindergeld hängt ja … nicht von der Wohnfläche oder vom Kaufpreis ab.“

Sofern also sämtliche Voraussetzungen für den Bezug von Baukindergeld erfüllt sind, hat sich die Familie alles in allem 48.000 Euro Baukindergeld gesichert.

Damit aber nicht genug. Denn falls die Oma mit einzieht, sind für die Eltern spürbare Steuerersparnisse möglich. Voraussetzung ist, dass die ganze Sache klug angefasst und steuerlich sauber verwirklicht wird. Aber der Reihe nach.

Wo sind die steuerlichen Unterschiede zwischen selbst genutztem Wohneigentum und vermieteten Immobilien?

Es gibt erhebliche Unterschiede in puncto Steuerrecht zwischen einer selbst genutzten Immobilie und einer vermieteten Immobilie. Vereinfacht und deshalb ein wenig laienhaft ausgedrückt: Bei einem Eigenheim oder einer selbst genutzten Wohnung gibt es so gut wie keine steuerlich relevanten Dinge. Sieht man einmal vom häuslichen Arbeitszimmer (hier wurden die gesetzlichen Vorgaben in den vergangenen Jahren spürbar verschärft), Steuern sparenden Handwerkerarbeiten und haushaltsnahen Dienstleistungen ab. Der Grund dafür ist vergleichsweise einfach: Sobald ein Immobilieneigentümer keine steuerpflichtigen Einkünfte hat, darf er auch keine oder nur ganz wenige Kosten Steuern sparend geltend machen.

Anders der Vermieter. Die sogenannten Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind eine von sieben Einkunftsarten m Einkommensteuerrecht. Mieteinnahmen müssen somit versteuert werden. Im Gegenzug darf der Immobilieneigentümer einiges Steuern sparend von seinen Mieteinnahmen abziehen. Dazu zählen insbesondere die Finanzierungskosten, also die Hypothekenzinsen, und auch die lineare Gebäudeabschreibung sowie ein paar Kleinigkeiten wie die Kosten für die Hausverwaltung und die Gebühren für das Mietkonto.

Die Kunst besteht nunmehr darin, beides – nämlich selbst genutztes Wohneigentum und vermietetes Wohneigentum – miteinander zu kombinieren. Am besten funktioniert dies, wenn der Häuslebauer ein wenig größer denkt. Also sich für ein Zweifamilienhaus respektive ein Mehrgenerationenhaus entscheidet. In dem größeren Teil dieses Hauses lebt der Eigentümer mit seiner Familie, die Einliegerwohnung wird vermietet.

Diese Einliegerwohnung kann durchaus ein kleineres Appartement von zum Beispiel 25 oder 30 Quadratmetern sein, das alles hat: einen Wohn- / Schlafraum, eine kleine Küche und ein Bad. Genau richtig also, um die Großmutter zu sich zu nehmen. Wie muss das unter (steuer-)rechtlichen Gesichtspunkten gestaltet werden, damit die Hauseigentümer von beidem, dem Baukindergeld und Steuerersparnissen, profitieren können?

Weshalb die Teilungserklärung oder eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wichtig ist

Naturgemäß will das Finanzamt den Beweis, dass steuerrechtlich alles sauber gestaltet ist. Falls es nur geringste Zweifel daran gibt, dass alles mit rechten Dingen zugeht, und sich die Hinweise mehren, dass der Hauseigentümer und Steuerzahler trickst, winkt die Finanzverwaltung ab. Sinnvoll ist es deshalb, das Zweifamilienhaus bzw. Mehrgenerationenhaus in zwei separate Wohneinheiten aufzuteilen und dies auch nachzuweisen. Möglich ist das durch eine Teilungserklärung bzw. durch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Aufteilung des Zweifamilienhauses oder Mehrgenerationenhauses ist letztlich die rechtliche Grundlage für die steuerliche Gestaltung.

Weshalb zwei unterschiedliche Immobiliendarlehen bei einem Mehrgenerationenhaus sinnvoll sind

Am wenigsten Probleme mit dem Finanzamt gibt es, falls der Eigentümer und Bauherr die Investitionskosten, die Erwerbsnebenkosten und auch das Immobiliendarlehen für die beiden genutzten Wohneinheiten sauber voneinander trennt. Dies heißt: Baukosten und Finanzierungskosten sollten unbedingt jeweils separat ausgewiesen und abgerechnet werden.

Tipp: Teilen Sie den Gesamtkaufpreis respektive sämtliche Baukosten sowie die Erwerbsnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer der vermieteten und der selbst genutzten Flächen sowie von Grund und Bodens bereits im Bau- bzw. Kaufvertrag auf. Wichtig ist, dass Sie die rechtlich saubere Gestaltung gemeinsam mit einem erfahrenen Steuerberater erarbeiten.

Weshalb die Einliegerwohnung in einem Mehrgenerationenhaus vermietet werden sollte

Im deutschen Einkommensteuerrecht gilt, wie bereits gesagt, ein wichtiger Grundsatz: Wer keine steuerpflichtigen Einnahmen hat, darf auch auf der anderen Seite in der Regel auch keine Kosten Steuern sparend geltend machen. Dieser Grundsatz gilt auch und insbesondere im Immobilienbereich. Bei selbst genutztem Wohneigentum gibt es, von wenigen Ausnahmen abgesehen, so gut wie keine Steuersparmöglichkeiten.

Bei vermietetem Wohneigentum gestaltet sich die ganze Sache anders. Denn von den Mieteinnahmen abgezogen werden dürfen als Steuern sparende Ausgaben vor allem die Schuldzinsen, die Ausgaben für die Instandhaltung, die Gebäudeabschreibung sowie andere Werbungskosten, die auf vermietetes Wohneigentum entfallen, also auch auf die Einliegerwohnung in einem Mehrgenerationenhaus.

Deshalb ist steuerlich sehr sinnvoll, dass Sie die Oma oder den Opa oder auch beide Großeltern eben NICHT kostenlos in der Einliegerwohnung wohnen lassen, sondern gegen Miete. Sie erhalten also Monat für Monat die Kaltmiete und die Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Bevor Sie aber die Kaltmiete versteuern, dürfen Sie davon Steuern sparend die eben genannten Ausgaben und die Abschreibung abziehen.

Vorsicht: Finanzbeamte sind nicht von gestern. Sie wissen oder vermuten, dass in solchen Konstellationen gern geschummelt wird und stellen deshalb bohrende, vielleicht auch unangenehme Fragen. Davor können Sie sich schützen. Nämlich so!

Weshalb Sie einen Mietvertrag „wie unter Fremden“ machen sollten

Unter steuerlichen Gesichtspunkten ist es sehr sinnvoll, ja dringend notwendig, mit Oma bzw. Opa für die Einliegerwohnung in einem Mehrgenerationenhaus einen Mietvertrag abzuschließen. Dieser Mietvertrag sollte, ja muss „wie unter Fremden üblich“, so der Fachbegriff, gestaltet sein. Dies bedeutet: Er muss alles enthalten, was auch in einem Mietvertrag mit einem Nicht-Angehörigen steht.

Bevor Sie sich die Mühe machen, selbst einen Mietvertrag zu entwerfen, der Tipp: Sogenannte Formular-Mietverträge gibt es in jeder gut sortierten Schreibwarenhandlung, beim örtlichen Mieterverein und oft auch bei einer Verbraucherzentrale.

Hier stellt sich die Frage: Muss Oma oder Opa, müssen die beiden Großeltern tatsächlich die sogenannte „ortsübliche Miete“ zahlen, damit das Finanzamt die steuerliche Gestaltung bei einem Mehrgenerationenhaus bzw. Zweifamilienhaus akzeptiert? Man will doch den lieben Alten, die sich zudem häufiger um die Enkelkinder kümmern, nicht zu viel Geld abknöpfen. Zumindest nicht mehr Geld als nötig. Die gute Nachricht: Die Miete darf spürbar niedriger sein als „ortsüblich“. Dennoch muss in diesem Fall die Finanzverwaltung die steuerliche Gestaltung bei einem Mehrgenerationenhaus bzw. Zweifamilienhaus durchwinken. Hier die Einzelheiten.

So verlangen Sie weniger Miete als „ortüblich“ und verringern dennoch nicht ihren Steuervorteil

Der Eigentümer darf Oma und Opa zu einer geringeren Miete als „ortsüblich“ im Mehrgenerationenhaus bzw. Zweifamilienhaus wohnen lassen. Und das ohne steuerliche Nachteile. Dies bedeutet: Sobald bei der Miethöhe die Vorgaben des Gesetzgebers beachtet werden, dürfen die auf die vermietete Einliegerwohnung entfallenden Kosten komplett Steuern sparend geltend gemacht werden.

Einzelheiten finden sich in § 21 Abs. 2 des Einkommensteuergesetzes. Konkret: Sobald die Miete, die die Großeltern zahlen, mindestens 66 Prozent der „ortsüblichen Miete“ beträgt, darf der Eigentümer eines Mehrgenerationenhauses oder Zweifamilienhauses dennoch sämtliche auf die Mietwohnung entfallenden Kosten Steuern sparend geltend machen.

Diese vom Gesetzgeber abgesegnete, nennen wir sie einmal, „Vorzugsmiete“ hat gleich zwei Vorteile. Zum einen sind die Großeltern in der Regel als Mieter finanziell nicht überfordert. Andererseits vergrößert der Eigentümer eines Mehrgenerationenhauses bzw. Zweifamilienhauses durch die Verringerung seiner Mieteinnahmen bei gleich bleibender Höhe der Kosten seine Steuerspar-Möglichkeiten.


  Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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