Crowdinvesting: ein kleines Stück Immobilie

Crowdinvesting: alle für einen

Höhere Zinsen als etwa für Festgelder versprechen Crowdinvesting-Angebote. Auch die Geldanlage in Immobilienprojekte ist möglich. Wie das funktioniert, was dahinter steckt, was davon zu halten ist.

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Sie heißen Moneywell oder auch Bergfürst. Beim Surfen im Internet treffen Sparer und Anleger auf weit mehr als 100 Crowdinvesting- oder Crowdfunding-Plattformen und investieren Jahr für Jahr in deren Projekte zweistellige Millionen-Euro-Beträge. Und die summieren sich über die Jahre:„Crowdinvestments: „Die 500 Millionen-Euro-Marke ist geknackt“ meldete zur Jahresmitte 2018 das Branchen-Informationsportal crowdfunding.de. So habe das gesamte in Deutschland investierte Crowdkapital im Juni 2018 die halbe Milliarde-Marke erreicht.

Crowdfunding ist im Jahr 2011 in Deutschland mit Start-up-Investments gestartet und seitdem den Kinderschuhen entwachsen. Mittlerweile ist das Produktangebot deutlich breiter. Die Idee dahinter: Wo Banken und andere traditionelle Kapitalsammelstellen sich verweigern oder zu viel Geld für Kredite oder die Bereitstellung von Eigenkapital verlangen, kann eine Vielzahl von kleinen, aber risikobereiten Sparern einspringen.

Weshalb Crowdinvesting-Plattformen vor allem Immobilienprojekte anbieten.

Auffallend ist die Verlagerung von teils extrem riskanten Start-up-Finanzierungen hin zur Finanzierung von Immobilienprojekten meist über Nachrang-Darlehen. Das ist zwar meist weniger riskant, als Geld in ein Start-up mit vagen Zukunftsperspektiven zu investieren, aber immer noch mit deutlich mehr Risiko verbunden, als dies bei der Anlage in typische Bankprodukte wie Tages- und Festgelder oder Sparbriefe der Fall ist.

Für Sparer attraktiv sind viele Crowdinvesting-Angebote wegen ihrer vergleichsweise hohen Verzinsung und der kurzen Laufzeit. So kam die Nürnberger Crowd-Plattform moneywell.de zu Jahresbeginn 2019 mit einem Angebot namens „ImmoZins Nr. 01“ auf den Markt. Eingesammelt werden sollen 1,7 Millionen Euro, geboten werden 3,75 Prozent Verzinsung im Jahr. „Bei diesem Angebot haben Anleger beste Chancen auf eine auch real positive Verzinsung“, erklärt Moneywell-Geschäftsführer Esko Fritz.

Hintergrund: Banken und Sparkassen in Deutschland bieten für Guthaben auf Tages- und Festgeldkonten im Schnitt derzeit nur wenige Zehntelprozentpunkte Zins, wenn´s hochkommt gerade mal 1 Prozent. Real, also unter Berücksichtigung der Inflationsrate von nahezu 2 Prozent und nach Steuern (Abgeltungssteuer plus Soli-Zuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer) bleibt davon nichts übrig. Im Gegenteil, tatsächlich verlieren Ersparnisse Jahr für Jahr wegen der Inflation an Wert, falls sie auf Tages- und Festgeldkonten bleiben.

Wie werden Crowdinesting-Zinsen versteuert?

Grundsätzlich gilt: Zinsen, die eine Crowdinvesting-Plattform privaten Anlegern gutschreibt, sind Kapitalerträge wie Zinsen für Festgeld oder Sparbriefe bei Banken und Sparkassen und deshalb steuerpflichtig. Dem Zugriff des Finanzamts können Bankkunden und Crowdsparer nur entgehen, wenn sie den sogenannten Sparerpauschbetrag noch nicht ausgeschöpft haben. Dies sind im Kalenderjahr 2019 für Alleinstehende 801 Euro und bei gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagten Eheleuten doppelt so viel, nämlich 1.602 Euro. Kunden von Banken und Sparkassen können den Abzug der Abgeltungssteuer (plus Soli-Zuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer) an der Quelle durch einen Freistellungsauftrag vermeiden – und zwar solange, bis der Sparerpauschbetrag komplett ausgeschöpft ist.

Bei Crowdinvesting-Zinsen das Steuerformular Anlage KAP prüfen

Tipp: Mit dem Abzug der Abgeltungssteuer ist für den Sparer und Steuerzahler in der Regel alles erledigt, so dass er seine Kapitalerträge nicht mehr in der Einkommensteuererklärung auflisten muss. Falls aber sein persönlicher Steuersatz weniger als 25 Prozent beträgt, empfiehlt sich das freiwillige Ausfüllen des Steuerformulars Anlage KAP. Dadurch können Sparer zu viel gezahlte Kapitalertragssteuer nebst Soli und Kirchensteuer zurückbekommen.

Bei den Crowdinvesting-Plattformen gibt es nach Erkenntnissen des Branchendienstes kritische-anleger.de in puncto Abgeltungssteuer keine einheitliche Regelung. Manche Plattformen zahlen ihren Anlegern die Zinsen brutto aus, also ohne Steuerabzug. Andere Plattformen behalten die Abgeltungssteuer automatisch ein. Und wieder andere Crowdinvesting-Plattformen machen den Abzug der Abgeltungssteuer abhängig vom jeweiligen Projekt, verfahren demnach mal so und mal so. Crowdinvestoren müssen also selbst herausfinden, welche steuerliche Vorgehensweise die von ihnen favorisierte Plattform hat. In der Regel kommen Anleger offenbar nicht um die Abgabe der „Anlage KAP“ bei ihrer Einkommensteuererklärung umhin.

Crowdinvesting-Zinsen steuerfrei kassieren dank Nichtveranlagungsbescheinigung

Eine Alternative zum Freistellungsauftrag bei den Kapitaleinkünften ist die sogenannte Nichtveranlagungs-Bescheinigung (NV-Bescheinigung). Auch mit ihr können Sparer und Anleger den Abzug von Abgeltungssteuer (plus Soli und gegebenenfalls Kirchensteuer) gleich an der Quelle vermeiden. Die Vorgehensweise zum Erhalt einer NV-Bescheinigung ist allerdings um einiges komplizierter als jene beim Freistellungsauftrag. Zudem haben nur die wenigsten Steuerzahler Anspruch auf die Ausstellung einer NV-Bescheinigung.

Grundsätzlich gilt: Die Nichtveranlagungs-Bescheinigung erhält ein Steuerzahler ausschließlich auf Antrag von seinem Finanzamt. Dies ist eine der größten Unterschiede zum Freistellungsauftrag bei den Kapitaleinkünften, den ein Anleger selbst ausfüllen und bei seiner Bank einreichen darf. Überdies ist die Erteilung einer NV-Bescheinigung von der Einkommenshöhe des Steuerzahlers und Sparers abhängig. So wird eine NV-Bescheinigung nur erteilt, wenn die steuerpflichtigen Einnahmen des Steuerzahlers, inklusive der Festgeld- oder Crowdinvesting-Zinsen, den sogenannten steuerlichen Grundfreibetrag nicht überschreiten.

Was bedeutet steuerfreies Existenzminimum für die Crowdinvesting-Zinsen?

Der Grundfreitag, auch steuerfreies Existenzminimum genannt, beträgt im Kalenderjahr 2019 für Alleinstehende 9.168 Euro und bei gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagten Eheleuten 18.336 Euro. Der Grundfreibetrag soll im Jahr 2020 auf 9.408 Euro bzw. 18,816 Euro steigen. Die typischen Profiteure einer Nichtveranlagungs-Bescheinigung sind Rentner sowie Studenten mit Aushilfsjobs, die über das Jahr wenig verdienen und zusätzlich Kapitaleinkünfte wie Zinsen oder Dividenden haben.

Auch in puncto Nichtveranlagungs-Bescheinigung ist die Vorgehensweise bei den mehr als 100 Crowdinvesting-Plattformen in Deutschland ähnlich heterogen wie beim Freistellungsauftrag. Manche Plattformen wie die Nürnberger moneywell.de nehmen NV-Bescheinigungen an und zahlen die Zinsen brutto für netto aus, andere wiederum tun dies nicht. Einmal mehr sollten sich Crowdinvestoren am besten vor der Geldanlage informieren, wie ihre Plattform dies handhabt.

Weshalb die Höhe der Crowdinvesting-Zinsen vom Risiko abhängt

Die Höhe der Nominalverzinsung bzw. der von einem Investmentanbieter in Aussicht gestellten Rendite korrespondiert mit der Größe des Risikos. Dies ist beim Crowdinvesting nicht anders als bei anderen Geldanlagen wie Aktien oder festverzinslichen Wertpapieren, bei denen als solide bekannte Schuldner weniger zahlen (müssen) als bei schlechter eingestuften Schuldnern. Speziell bei den nach wie vor beliebten Start-up-Finanzierungen über Crowd-Plattformen bestehen erhebliche Risiken, dass Geschäftsmodelle und Geschäftsideen nicht aufgehen, die Firmengründer ihre Läden dicht machen und Anleger ihren gesamten Kapitaleinsatz verlieren.

Wie werden Verluste bei Crowdinvesting steuerlich behandelt?

 Daraus ergibt sich die Frage, wie Verluste aus Crowdinvesting steuerlich behandelt werden. Das Crowdinvesting-Portal companisto.de verweist auf eine Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 24. Oktober 2017 (Az.: VIII R 13/15). Danach dürfen Verluste aus privaten Darlehen mit anderen Kapitalerträgen Steuern sparend verrechnet werden. Für die Verlustverrechnung relevant sind Kapitalerträge aus Zinsen, Dividenden und realisierte Kursgewinne aus Aktiengeschäften. Sollten keine Kapitalerträge vorliegen, besteht die Möglichkeit des Verlustvortrags. Zitat aus dem BFH-Urteil:

“Der endgültige Ausfall einer Kapitalforderung führt… zu einem steuerlich anzuerkennenden Verlust in der privaten Vermögenssphäre.“

Ausschlaggebend ist dabei, wann ein steuerlich zu berücksichtigender Verlust aus einem Crowdinvesting vorliegt. Nach Auffassung des BFH aufgrund eines Forderungsausfalls erst dann, wenn endgültig feststeht, dass über bereits gezahlte Beträge hinaus keine weiteren Rückzahlungen mehr erfolgen werden. „Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens reicht hierfür in der Regel nicht aus“, so die BFH-Richter in ihrer Urteilsbegründung. Anders gelagert sei der Fall, wenn die Eröffnung des Insolvenzverfahrens mangels Masse abgelehnt werde oder aus anderen Gründen feststehe, dass keine Rückzahlungen mehr zu erwarten seien.

Geht ein Crowdinvestment schief, so dass Anleger finanzielle Verluste erleiden, reicht möglicherweise sogar die Einleitung eines Insolvenzverfahren zur steuerlichen Verlustverrechnung. Denn in der Regel handelt es sich bei typischen Crowdinvesting-Angeboten um sogenannte Nachrangdarlehen, bei denen es sehr unwahrscheinlich ist, dass Anleger im Pleitefall auch nur einen Cent wiedersehen.

Die gesetzlichen Vorgaben beim Crowdinvesting

Auch der Gesetzgeber weiß um das Risiko beim Crowdinvesting und hat deshalb klare Regeln aufgestellt. Mehr als 10.000 Euro je Crowdinvesting-Projekt darf niemand anlegen. Kleinsparer dürfen in ein Angebot zwischen 100 und maximal 1.000 Euro investieren. Größere Beträge bis 10.000 Euro pro Angebot dürfen nur Sparer anlegen, die sich das auch leisten können.

Der Gesetzgeber nennt dafür zwei Bedingungen. Nämlich: Entweder das liquide Vermögen des Sparers beträgt mehr als 100.000 Euro. Oder der Anlagebetrag ist genauso hoch wie zwei Netto-Monatseinkommen des Sparers. Bei einem monatlichen Nettoeinkommen von 2.500 Euro dürfen demnach maximal 5.000 Euro in einem einzigen Crowdinvesting-Projekt angelegt werden. Der Gesetzgeber schreibt dafür allerdings keinen Nachweis vor, sondern verlangt nur eine entsprechende Erklärung des Anlegers gegenüber der Crowdinvesting-Plattform. Es liegt aber im eigenen Interesse des Anlegers, hierbei nicht hochzustapeln.

Crowdinvesting-Angebote gibt es nicht nur im Internet

Schon vor einiger Zeit haben die Plattformen ihren Vertriebsweg erweitert. „Es reicht längst nicht mehr, sich auf die Macht des Internets und die Durchschlagskraft regelmäßiger Social-Media-Kampagnen zu verlassen“, erklärt moneywell-Geschäftsführer Esko Fritz. Deshalb arbeiten immer mehr Plattformen beim Vertrieb ihrer Beteiligungsprojekte mit Finanzdienstleistern und Finanzberatern zusammen. Dabei hat der Gesetzgeber den Vertrieb für fast jedes Finanzprodukt vergleichsweise stark geregelt.

Erforderlich sind eine Gewerbeerlaubnis, damit einhergehend eine Mindestqualifikation, sowie eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung. Die  gesetzliche “Bibel” dafür ist die Gewerbeordnung mit den darin enthaltenen Paragrafen 34 d, 34 f, 34 h sowie 34 i.

Danach dürfen die bei Crowdinvesting-Plattformen vermehrt angebotenen Nachrangdarlehen ohne viel Aufhebens von Finanzdienstleistern vermittelt werden, die über eine Gewerbeerlaubnis nach §§ 34 f und 34 h verfügen. Diese besitzen aber nur die wenigsten der momentan weit mehr als 200.000 Finanzvertriebler. Interessant für die Plattformen, weil zahlenmäßig deutlich in der Mehrheit, sind Versicherungsvermittler, die lediglich über eine Gewerbeerlaubnis nach § 34 d der Gewerbeordnung verfügen müssen. Deshalb sind sie aus Sicht der Plattformbetreiber zur Verbreitung von Tipps und Empfehlungen besonders geeignet.

Wer darf bei Crowdinvesting-Angeboten Tippgeber sein?

Denn zumindest theoretisch gilt: Jeder, ob Kfz-Monteur, Bäckereifachverkäuferin, Friseur oder Versicherungsvermittler, darf Tippgeber sein und sich dafür erfolgsabhängig honorieren lassen. Als Geschäftspartner für die Plattformen sind Versicherungsvermittler aber besonders prädestiniert, weil sie in der Regel über Bestandskunden verfügen, die sie direkt ansprechen können und denen sie Crowdinvesting als besser verzinsten Ersatz für herkömmliche Sparangebote von Banken und Sparkassen empfehlen können. Deshalb bieten Crowd-Plattformen den Versicherungsprofis viel Unterstützung beim Vertrieb. Das reicht von Motivationsbriefen für Bestandskunden über spezielle Newsletter bis hin zu eigenen Landing Pages für den Tippgeber.

Was versteht man beim Crowdinvesting unter einem PIB Produkinformationsblatt?

Inzwischen stehen Crowdinvesting-Plattformen unter Aufsicht der Finanzaufsicht BaFin. Crowd-Angebote müssen von der Behörde genehmigt werden. Nötig ist unter anderem die Erstellung eines sogenannten Vermögensanlagen-Informationsblattes auf Grundlage des Vermögensanlagengesetzes (VermAnlG). Das „Produktinformationsblatt“ (PIB) ist gleichsam der „Beipackzettel“ für potenzielle Investoren. Es soll die Vergleichbarkeit mit anderen Finanzanlagen und die Transparenz der angebotenen Vermögensanlage erhöhen.

Das PIB muss besonders ausführliche und eindeutige Informationen zum Anlagerisiko enthalten, damit der Investor die konkreten Verlustgefahren mit seiner persönlichen Risikobereitschaft abgleichen kann. Aber Vorsicht: das ist keine Garantie für eine sichere Geldanlage. Letztlich prüft die Aufsichtsbehörde BaFin nur die formale Richtigkeit eines Beteiligungsangebots. Der beliebte Werbe- oder Marketing-Slogan „BaFin-geprüft“ sagt also nichts über die Qualität des jeweiligen Investmentprodukts. Das gilt übrigens gleichermaßen für Bankangebote und auch für Crowdinvesting-Projekte.

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Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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