25 Prozent Mietminderung bei defekter Heizung an Weihnachten

25 Prozent Mietminderung bei defekter Heizung an Weihnachten

Weihnachten 2018 in der Wohnung frieren, weil die Heizung kaputt ist? Kann passieren. Kleines Trostpflaster: Falls die Heizung über Weihnachten ausfällt, ist eine Mietminderung um 25 Prozent möglich.
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Weihnachten das Fest der Liebe? Nach christlicher Tradition sollte das so sein, ist aber nicht immer so. Wie in einer guten Filmkomödie gibt es vorzugsweise an Weihnachten im Familienkreis ordentlich Stress und Streit. Auch zwischen Vermietern und Mietern sind Ruhe und ein friedliches Mieteinander am Weihnachtsfest nicht garantiert. Dies zeigen beispielhaft die folgenden drei Gerichtsentscheidungen.

Soviel Mietminderung ist beim Heizungsausfall über Weihnachten möglich

Spätestens ab Ende Oktober / Anfang November ist eine funktionierende Heizung wesentlicher Bestandteil eines geregelten Mietverhältnisses. Klar, die Heizung kann immer mal ausfallen. Auch wenn es draußen richtig kalt ist. Dann aber muss der Vermieter sehr zeitnah dafür sorgen, dass die Heizung repariert wird und wieder funktioniert. Ansonsten machen die Mieter Stress und dürfen zurecht die Miete kürzen. Erst recht, falls die Heizung an den Weihnachtstagen ausfällt. Dies zeigt eine Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Frankfurt / Main unter dem Aktenzeichen 33 C 588/11-76.

Der Fall: In einer Mietwohnung war die Heizung in den zehn Tagen vom 17. bis 26. Dezember wiederholt ausgefallen. Insbesondere an Heilig Abend und an den beiden Weihnachtstagen war die Heizung regelmäßig defekt. Der Mieter informierte jedes Mal unverzüglich den Hausmeister. Der brachte die Heizung nach jedem Ausfall gleich wieder zum Laufen. Dennoch fühlte sich der Mieter zu einer Mietminderung für den Monat Dezember berechtigt. Da er die Dezembermiete bereits bezahlt hatte, minderte er die Miete für den Monat Januar. Dies aber wollte sich der Wohnungseigentümer und Vermieter nicht gefallen lassen und klagte vor dem Amtsgericht Frankfurt / Main auf komplette Zahlung der Januarmiete.

Das Urteil: Der Mieter durfte die Januarmiete um 25 Prozent kürzen. Im Monat zuvor, also im Dezember und insbesondere an den Weihnachtstagen sei die Wohnung wegen der immer wieder ausgefallenen Heizung durch einen erheblichen Mangel belastet gewesen, so dass der Mieter diese nicht zum vertraglich vereinbarten Zweck nutzen konnte, argumentierte das Gericht. Nichts sei dagegen einzuwenden, dass die Miete im Nachhinein gemindert wurde, weil die Miete für den vorherigen Monat, den Dezember, bereits bezahlt war. Dass die Heizung wiederholt, insbesondere an den Weihnachtstagen, ausfiel, rechtfertige die vergleichsweise hohe Mietminderung, so die Frankfurter Amtsrichter.

Mieter muss Modernisierung in der Weihnachtszeit nicht akzeptieren

Stille Nacht, heilige Nacht. Das singen zig Millionen Menschen an Heilig Abend. Friedlich und still sollte aber auch die Vorweihnachtszeit sein. Diese Auffassung vertrat das Amtsgericht (AG) Köln in seiner Entscheidung unter dem Aktenzeichen 215 C 293/93. Konkret: Die Renovierung und Modernisierung einer Wohnung ein paar Tage vor dem Weihnachtsfest waren einem Mieter nicht zuzumuten.

Der Fall: Im Herbst informierte der Vermieter seinen Mieter über den geplanten Einbau einer Gasetagenheizung in der Wohnung sowie über die Installation einer Gaszuleitung aus dem Keller in die Wohnung. Die Arbeiten sollten am 12. Dezember beginnen und voraussichtlich bis zwei Tage vor Heilig Abend, dauern. Das hielt der Mieter für inakzeptabel und verweigerte seine Zustimmung. Wie häufig in diesen Fällen trafen sich Miete rund Vermieter vor Gericht.

Das Urteil: Das Kölner Amtsgericht vermutete, erfahrungsgemäß zu Recht, dass der geplante Einbau einer Gasetagenheizung und die Installation einer Zuleitung aus dem Keller mit erheblichem Schmutz verbunden sind. Das aber sei einem Mieter in der Vorweihnachtszeit ohne zwingenden Grund nicht zuzumuten. Zudem hatte der Wohnungseigentümer und Vermieter vor Gericht nicht erklären können, weshalb die Modernisierungsarbeiten ausgerechnet kurz vor Weihnachten hätten stattfinden müssen. Ein anderer Zeitpunkt hätte den Sinn und Zweck der Modernisierung genauso gut erfüllt.

Weshalb der Vermieter den Mietvertrag wegen Weihnachtsbeleuchtung nicht fristlos kündigen darf

Über Geschmack lässt sich bekanntlich nicht streiten. Oder doch? Ein Vermieter brach jedenfalls mit seinem Mieter einen ordentlichen Streit vom Zaun, der mit einer fristlosen, hilfsweise fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses scheinbar sein Ende fand. Der Vermieter begründete die Kündigung unter anderem damit, dass der Mieter im Außenbereich der Wohnung zur Weihnachtszeit eine Lichterkette angebracht hatte. Der Streit endete schließlich vor dem Landgericht (LG) Berlin. Dort bekam der Mieter mit dem Urteil unter dem Aktenzeichen 65 S 390/09 Recht.

Kernaussage der Entscheidung: Die im Außenbereich der Wohnung angebrachte schmuckvolle Lichterkette rechtfertige keine Kündigung. Die Anbringung einer Lichterkette sei keine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten. Im Gegenteil: Es sei eine seit Jahrzehnten weitverbreitete Sitte, in der Zeit vor Weihnachten und nach Weihnachten Fenster und Balkone auch durch elektrische Lichterketten festlich zu schmücken. Im vorliegenden Fall könne, so das Landgericht Berlin, sowieso nicht von einer Pflichtverletzung durch den Mieter ausgegangen werden, da es keine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag, nach der das Anbringen von Lichterschmuck verboten war, gab.

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Nebenkosten: Geld für Heizenergie zum Fenster rausGeht die Heizenergie sprichwörtlich zum Fenster raus, weil der Vermieter es mit der Wärmedämmung nicht so genau nimmt und der …2018-11-13 02:39:29
Nebenkosten: Abrechnung für DoppelhaushälfteGelten für die Nebenkostenabrechnung einer gemieteten Doppelhaushälfte die gleichen Regeln wie für die Umlegung solcher Ausgaben bei einer Wohnung eines …2018-10-10 04:04:31
Mietwohnung: Privathaftpflicht zahlt nicht für Schäden durch KatzenurinFür Mieter, die gleich mehrere Haustiere in der Wohnung halten, ist das Vorhandensein einer Privaten Haftpflichtversicherung kein Freibrief. Denn teure …2018-09-27 09:13:56
Nebenkosten: Kein Geld zurück ohne BeweisEtwas zu einfach machte es sich nach Meinung des Bundesgerichtshofs (BGH) ein Mieter, der gegen seinen Vermieter einen Schadenersatzanspruch wegen …2018-07-18 03:14:48
Mietnebenkosten: Mieter muss Hähnchen und Bier für den Hausmeister zahlenDie Mietnebenkosten sind ein beliebtes Streitthema zwischen Mietern und Vermietern. Manchmal geht es um Skurriles und auch lächerliche Kleinigkeiten. In …2018-07-17 02:07:17
Nebenkosten: Bitte pünktlichDeutschlands Gerichte nehmen es mit der einjährigen Abrechnungsfrist des Vermieters für die Aufstellung der Nebenkosten sehr genau. Das zeigt auch …2018-07-16 03:02:14
Nebenkostenabrechnung muss verständlich seinEindeutig unverständlich war die Abrechnung der Nebenkosten,  die ein Mieterpaar für den Abrechnungszeitraum 2003 im November des Folgejahres erhielt. Im …2018-07-15 00:19:57
Nebenkosten: Kopien überflüssigHaben Mieter Anspruch darauf, dass der Vermieter ihnen zur Überprüfung der Abrechnung der Nebenkosten entsprechende Kopien der Abrechnungsbelege zuschickt? Dieser …2018-07-14 02:46:21
Nebenkosten: Alle Jahre wiederDass sich hartnäckiges und vor allem dauerhaftes Reklamieren falscher Abrechnungen von Nebenkosten lohnt, zeigt ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) …2018-07-13 04:42:33
Verstopfter Schacht: Lüften muss möglich seinDie Pflicht, eine Mietwohnung in ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten, endet nicht am Abluftgitter. Diese Erfahrung musste eine Vermieterin nach einem …2018-07-12 04:45:32
Untervermietung: Kündigungsdrohung wirkungslosDarf ein Vermieter mit der Kündigung des Mietverhältnisses drohen, wenn er mit der Untervermietung nicht einverstanden ist? Dafür sah das …2018-07-11 04:08:45
Mieterschutz: SchlüsselerfahrungBricht ein Schlüssel entzwei, braucht der Mieter dafür keinen Schadenersatz zu leisten. Das geht aus einer Entscheidung des Amtsgerichts (AG) …2018-07-10 05:27:57
Mieterschutz: Kontrolle des Ofens nicht nötigVermutlich schwarz vor Augen wurde es einem Mieter, als aus einem Kohleofen seiner Wohnung überraschend eine größere Menge Ruß austrat. …2018-07-09 03:51:56
Mieterschutz: Gebrauchstauglicher Zustand ein MussDer Vermieter muss während der Vertragsdauer mit seinem Mieter dafür sorgen, dass die Wohnung sich in einem gebrauchstauglichen Zustand befindet. …2018-07-08 04:14:24
Mieterschutz: Auge sei wachsamAuch zum Schutz der Mieter bzw. deren Eigentums dürfen Vermieter nicht ohne Einverständnis der Mieter den Hauseingang per Videokamera überwachen. …2018-07-07 00:47:07
Mieterschutz: Räumung nur mit GerichtsbeschlussNicht alle Mietverhältnisse enden in bestem Einvernehmen. Manches mal wird auch noch um die Räumung der Wohnung gestritten. Der Bundesgerichtshof …2018-07-06 00:47:38
Mieterschutz: Piratenflagge erlaubtKindliche Fensterdekoration ist nicht immer hübsch anzuschauen. Das jedenfalls empfand ein Vermieter mit Blick auf den als Piratenfahne gestalteten Fenstervorhang …2018-07-05 04:23:36
Mieterschutz: Insolvenzfestes Kautions-Konto ein MussDer Bundesgerichtshof (BGH) hat in seiner Entscheidung unter dem Aktenzeichen VIII ZR 98/10 die Anforderungen an Vermieter, wie mit der …2018-07-04 05:34:02
Mieterschutz: Finger weg von der KautionWenn Vermieter und Mieter vor Gericht streiten, kann der Eigentümer nach Beendigung des Mietverhältnisses die Herausgabe der Kaution nicht mit …2018-07-03 05:14:12
Mieterschutz: Modernisierung bei behinderten MieternVermieter müssen, wollen sie modernisieren, ihre Mieter vor zu viel Unannehmlichkeiten schützen und daher bestimmte Regeln beachten. Das fängt schon …2018-07-01 05:40:56
Mieterschutz: Flucht vor ModernisierungKündigt der Vermieter die Modernisierung einer Immobilie korrekt und rechtzeitig an, müssen Mieter sie grundsätzlich dulden. Ausnahmsweise gilt ein besonderer …2018-06-30 03:42:46
Mietkaution: Zugriff gestattetIn welchen Fällen darf der Vermieter auf die Mietkaution zugreifen? Mit dieser Frage befassen sich zahlreiche Gerichtsentscheide. Fest steht: Zum …2018-06-29 03:13:02
Mietkaution: Voreigentümer zahltKündigt ein Mieter seinen Vertrag und zieht aus, bevor ein neuer Eigentümer das Haus übernimmt, kann er von diesem nicht …2018-06-28 02:28:34
Mieterschutz: Schlecht beratenMieter müssen sich die falsche Beratung des Mieterschutzvereins zurechnen lassen. Führt ein fahrlässig falscher Expertenrat letztendlich zur Kündigung durch den …2018-06-27 05:53:47
Mietkaution: Auf der sicheren SeiteSteht ein vermietetes Mehrfamilienhaus erst einmal unter Zwangsverwaltung, wollen viele Mieter schnellst möglichst das Weite suchen, um das Schlimmste zu …2018-06-26 01:53:56
Mietvertrag: SchlüsselfrageKann der Mieter seine angemietete Wohnung ohne Schlüssel nutzen? Dieser kuriosen Frage gingen die Richter des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf unter …2018-06-25 00:50:13
Mietvertrag: Nippes muss weichenLiebhaber von dekorativen Dingen, umgangssprachlich auch als Nippel bezeichnet, dürfen ihre schönen Sachen nur innerhalb der Wohnung ausstellen. Der Flur …2018-06-24 03:16:44
Mietvertrag: Ab SchlüsselrückgabeSechs Monate Zeit hat ein Vermieter, von seinem Ex-Mieter Schadenersatz wegen „Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache“ zu verlangen. Ab wann …2018-06-23 00:08:12
Mietvertrag: In die Röhre gegucktEnde April 2012 endete das analoge Satellitenfernsehen in Deutschland. Stellt der Vermieter die Empfangstechnik auf digitales Fernsehen um, kann er …2018-06-22 03:45:25
Mietvertrag: Farbwahl mit GeschmacksgrenzeNicht alles, was gefällt, ist erlaubt. Zumindest muss es nach dem Auszug aus der Mietwohnung wieder auf ein normal geschmackliches …2018-06-21 01:10:32
Mietvertrag: Blumige AngelegenheitMieter müssen akzeptieren, wenn der Vermieter Blumenkästen an der Außenseite des Balkons laut Mietvertrag verbietet und stattdessen die Blütenpracht in …2018-06-20 04:49:15
Mietvertrag: Verstopfter AbflussEine Verstopfung mit Folgen hat einen Streit zwischen Vermieterin und Mieterin vor Gericht ausgelöst. Konkret ging es vor dem Amtsgericht …2018-06-19 00:54:22
Mietvertrag: Fahrräder vom HofWiderruft der Vermieter die vormals gegebene Erlaubnis, dass die Kinder des Mieters ihre Fahrräder im Hof abstellen dürfen, muss der …2018-06-18 04:17:01
Mietvertrag: Bescheinigung vom Altvermieter kein MussVermieter erkundigen sich verständlicherweise vor Abschluss eines Mietvertrags im Rahmen der Mieterselbstauskunft über das Zahlungsverhalten und die Zahlungsfähigkeit eines Mietinteressenten. …2018-06-17 05:15:04
Mietvertrag: Geregelter WinterdienstSchnee, Eis und Matsch sind die Begleiter des Winters und können für Fußgänger leicht zur Gefahrenquelle werden. Daher sind die …2018-06-16 02:18:51
Mietvertrag: Moderne Heizung kein MussObwohl die Energiekosten explodieren, will nicht jeder Eigentümer seine alte Heizung gegen eine moderne Heizung tauschen. Falls ein Vermieter lieber …2018-06-15 01:10:15
Mietvertrag: Unrentables Mietverhältnis darf gekündigt werdenNach einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) können sich Vermieter einfacher von unliebsamen Mietern trennen, wenn das Mietverhältnis auf Dauer unrentabel …2018-06-14 01:25:13
Mietvertrag: Bei ausstehender Miete darf der Vermieter vorsorglich verklagenEine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer …2018-06-13 04:58:01
Mietvertrag: Schimmel muss beseitigt werdenEnthält der Mietvertrag den Passus „die Wohnung wird wie besichtigt übernommen“, entbindet das den Vermieter nicht von der Pflicht, Feuchtigkeitsschäden …2018-06-12 04:33:30
Mietvertrag: Duldungspflicht bei Einbau von FunkablesegerätenMieter müssen den Einbau neuer, zur Funkablesung geeigneter Geräte für die Erfassung des Warmwasser- und Heizungsverbrauchs dulden auch wenn sie …2018-06-11 04:14:38
Mietvertrag: Falsche Größenangabe bei der WohnflächeMieter und Vermieter stritten sich vor dem Landgericht (LG) Gießen über noch ausstehende Mietzahlungen wegen einer falschen Größenangabe der Wohnfläche. Die …2018-06-10 02:50:11
Mietvertrag: Duschen und Baden auch nachts erlaubtWasser marsch – auch nach 22 Uhr. So lautet die Quintessenz eines schon etwas älteren Urteils vom Landgericht (LG) Köln …2018-06-09 04:13:06
Mietvertrag: Sechs-Monats-Frist für ForderungenEin Hauswirt muss innerhalb von sechs Monaten, nachdem der Mieter ausgezogen ist, seine Ansprüche geltend machen. Denn für Ersatzansprüche des …2018-06-08 04:42:04
Mietvertrag: Steuern sparen mit befristetem VertragVermietete Immobilien sind für gut verdienende Eigentümer oft auch steuerlich attraktiv. Vor allem in den ersten Jahren ist die Summe …2018-06-07 02:20:27
Mietvertrag: An die WäscheIm übertragenen Sinn an die Wäsche wollte ein Vermieter seinem Mieter in einem Fall, den das Amtsgericht (AG) Düsseldorf unter …2018-06-06 03:26:40
Mietvertrag: Tierische AngelegenheitIn einem Verfahren vor dem Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 340/06 stritten sich ein Mieter und sein Hauswirt …2018-06-05 01:15:09
Schönheitsreparaturen: Geld zurückMieter, die ihre Wohnung ohne vertragliche Verpflichtung beim Auszug renovieren, dürfen ihre Ausgaben vom Ex-Vermieter zurückfordern. Allerdings haben sie dazu …2018-06-04 00:22:35
Schönheitsreparaturen: Frist für VermieterMieter sollten mit ihrem Anspruch auf Schönheitsreparaturen gegen den Vermieter nicht zu lange warten, so die Quintessenz einer Entscheidung des …2018-06-02 02:58:07
Schönheitsreparaturen: Farbwahlklauseln unwirksamAuch so genannte Farbwahlklauseln, die den Mieter dazu verpflichten, die von ihm zu erledigenden Schönheitsreparaturen wie im vorliegenden Fall in …2018-06-01 05:49:09
Schönheitsreparaturen: Keine Vorschriften bei WandfarbeBei kaum etwas sind die Geschmäcker so unterschiedlich wie bei Farben. Sei es bei der Kleiderwahl, beim Auto oder eben …2018-05-31 04:58:42
Schönheits­reparaturen: Das gehört dazuNicht alles, was Vermieter in puncto Schönheitsreparaturen verlangen, müssen Mieter auch erfüllen. Nach Meinung des Bundesgerichtshofs (BGH) umfassen Schönheitsreparaturen nur …2018-05-30 00:21:02
Anmerkung der Redaktion: Der Autor dieses Textes ist kein Steuerberater und auch kein Rechtsanwalt, sondern Wirtschafts- und Finanzjournalist. Finanzjournalisten ist rechts- und steuerberatende Tätigkeit per Gesetz untersagt. Der Text dient lediglich der Information von Steuerzahlern und (angehenden) Bauherren oder Immobilienkäufern. Eine Beratung oder gar konkrete Empfehlungen enthält der Text nicht. Diese sind auch nicht beabsichtigt. Obwohl die für den Text verwendeten Quellen als zuverlässig gelten, wird keine Garantie für die Richtigkeit übernommen. Die Ausführungen und Erklärung können und sollen das Gespräch mit einem Steuerberater und/oder Rechtsanwalt nicht ersetzen.

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