25 Prozent Mietminderung bei defekter Heizung an Weihnachten

25 Prozent Mietminderung bei defekter Heizung an Weihnachten

Weihnachten 2018 in der Wohnung frieren, weil die Heizung kaputt ist? Kann passieren. Kleines Trostpflaster: Falls die Heizung über Weihnachten ausfällt, ist eine Mietminderung um 25 Prozent möglich.

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Weihnachten das Fest der Liebe? Nach christlicher Tradition sollte das so sein, ist aber nicht immer so. Wie in einer guten Filmkomödie gibt es vorzugsweise an Weihnachten im Familienkreis ordentlich Stress und Streit. Auch zwischen Vermietern und Mietern sind Ruhe und ein friedliches Mieteinander am Weihnachtsfest nicht garantiert. Dies zeigen beispielhaft die folgenden drei Gerichtsentscheidungen.

Soviel Mietminderung ist beim Heizungsausfall über Weihnachten möglich

Spätestens ab Ende Oktober / Anfang November ist eine funktionierende Heizung wesentlicher Bestandteil eines geregelten Mietverhältnisses. Klar, die Heizung kann immer mal ausfallen. Auch wenn es draußen richtig kalt ist. Dann aber muss der Vermieter sehr zeitnah dafür sorgen, dass die Heizung repariert wird und wieder funktioniert. Ansonsten machen die Mieter Stress und dürfen zurecht die Miete kürzen. Erst recht, falls die Heizung an den Weihnachtstagen ausfällt. Dies zeigt eine Entscheidung des Amtsgerichts (AG) Frankfurt / Main unter dem Aktenzeichen 33 C 588/11-76.

Der Fall: In einer Mietwohnung war die Heizung in den zehn Tagen vom 17. bis 26. Dezember wiederholt ausgefallen. Insbesondere an Heilig Abend und an den beiden Weihnachtstagen war die Heizung regelmäßig defekt. Der Mieter informierte jedes Mal unverzüglich den Hausmeister. Der brachte die Heizung nach jedem Ausfall gleich wieder zum Laufen. Dennoch fühlte sich der Mieter zu einer Mietminderung für den Monat Dezember berechtigt. Da er die Dezembermiete bereits bezahlt hatte, minderte er die Miete für den Monat Januar. Dies aber wollte sich der Wohnungseigentümer und Vermieter nicht gefallen lassen und klagte vor dem Amtsgericht Frankfurt / Main auf komplette Zahlung der Januarmiete.

Das Urteil: Der Mieter durfte die Januarmiete um 25 Prozent kürzen. Im Monat zuvor, also im Dezember und insbesondere an den Weihnachtstagen sei die Wohnung wegen der immer wieder ausgefallenen Heizung durch einen erheblichen Mangel belastet gewesen, so dass der Mieter diese nicht zum vertraglich vereinbarten Zweck nutzen konnte, argumentierte das Gericht. Nichts sei dagegen einzuwenden, dass die Miete im Nachhinein gemindert wurde, weil die Miete für den vorherigen Monat, den Dezember, bereits bezahlt war. Dass die Heizung wiederholt, insbesondere an den Weihnachtstagen, ausfiel, rechtfertige die vergleichsweise hohe Mietminderung, so die Frankfurter Amtsrichter.

Mieter muss Modernisierung in der Weihnachtszeit nicht akzeptieren

Stille Nacht, heilige Nacht. Das singen zig Millionen Menschen an Heilig Abend. Friedlich und still sollte aber auch die Vorweihnachtszeit sein. Diese Auffassung vertrat das Amtsgericht (AG) Köln in seiner Entscheidung unter dem Aktenzeichen 215 C 293/93. Konkret: Die Renovierung und Modernisierung einer Wohnung ein paar Tage vor dem Weihnachtsfest waren einem Mieter nicht zuzumuten.

Der Fall: Im Herbst informierte der Vermieter seinen Mieter über den geplanten Einbau einer Gasetagenheizung in der Wohnung sowie über die Installation einer Gaszuleitung aus dem Keller in die Wohnung. Die Arbeiten sollten am 12. Dezember beginnen und voraussichtlich bis zwei Tage vor Heilig Abend, dauern. Das hielt der Mieter für inakzeptabel und verweigerte seine Zustimmung. Wie häufig in diesen Fällen trafen sich Miete rund Vermieter vor Gericht.

Das Urteil: Das Kölner Amtsgericht vermutete, erfahrungsgemäß zu Recht, dass der geplante Einbau einer Gasetagenheizung und die Installation einer Zuleitung aus dem Keller mit erheblichem Schmutz verbunden sind. Das aber sei einem Mieter in der Vorweihnachtszeit ohne zwingenden Grund nicht zuzumuten. Zudem hatte der Wohnungseigentümer und Vermieter vor Gericht nicht erklären können, weshalb die Modernisierungsarbeiten ausgerechnet kurz vor Weihnachten hätten stattfinden müssen. Ein anderer Zeitpunkt hätte den Sinn und Zweck der Modernisierung genauso gut erfüllt.

Weshalb der Vermieter den Mietvertrag wegen Weihnachtsbeleuchtung nicht fristlos kündigen darf

Über Geschmack lässt sich bekanntlich nicht streiten. Oder doch? Ein Vermieter brach jedenfalls mit seinem Mieter einen ordentlichen Streit vom Zaun, der mit einer fristlosen, hilfsweise fristgemäßen Kündigung des Mietverhältnisses scheinbar sein Ende fand. Der Vermieter begründete die Kündigung unter anderem damit, dass der Mieter im Außenbereich der Wohnung zur Weihnachtszeit eine Lichterkette angebracht hatte. Der Streit endete schließlich vor dem Landgericht (LG) Berlin. Dort bekam der Mieter mit dem Urteil unter dem Aktenzeichen 65 S 390/09 Recht.

Kernaussage der Entscheidung: Die im Außenbereich der Wohnung angebrachte schmuckvolle Lichterkette rechtfertige keine Kündigung. Die Anbringung einer Lichterkette sei keine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten. Im Gegenteil: Es sei eine seit Jahrzehnten weitverbreitete Sitte, in der Zeit vor Weihnachten und nach Weihnachten Fenster und Balkone auch durch elektrische Lichterketten festlich zu schmücken. Im vorliegenden Fall könne, so das Landgericht Berlin, sowieso nicht von einer Pflichtverletzung durch den Mieter ausgegangen werden, da es keine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag, nach der das Anbringen von Lichterschmuck verboten war, gab.

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